Una proposta d’acquisto generalmente include poco più dell’ offerta fatta dal venditore per la proprietà; sarete per cui liberi di accettare o rifiutare l'offerta, di solito entro un limite temporale di 15 giorni. Se accettate l’offerta, entrambe le parti firmeranno poi un contratto preliminare (vedere sotto). Se rifiuterete la proposta, il vostro deposito resterà all'acquirente.
Le proposte di acquisto sono rare e, se un agente immobiliare insiste che firmiate un’offerta, versando un acconto prima di firmare un contratto preliminare, dovreste assicurarvi che il denaro sia depositato in un conto sicuro.
In Italia, generalmente, il primo passo dell'acquisto di una casa consiste nella firma di un contratto preliminare (il compromesso di vendita o contratto preliminare di vendita o semplicemente promesso), che può essere compilato dal venditore, dall'agente immobiliare, dal notaio o da un avvocato. Il compromesso può essere scritto a mano o su un documento stampato standard (sono disponibili nei negozi di cartoleria). Firmando il contratto preliminare, entrambe le parti sono limitate dalla transazione ed è possibile registrare il compromesso per evitare la vendita della proprietà a più acquirenti.
Il compromesso contiene i termini essenziali della vendita, compresi tutti i dettagli della proprietà, i dati del venditore e dell’ acquirente, il prezzo d'acquisto, le modalità del finanziamento, la data di chiusura, e tutte le altre condizioni che devono essere soddisfate prima del completamento. Alcuni agenti forniscono una traduzione inglese del contratto, sebbene le traduzioni spesso sono cattive e insignificanti. Dovreste assicurarvi di capire ogni clausola nel contratto preliminare. Una vendita deve essere completata entro il periodo stipulato nel compromesso, generalmente di 6-8 settimane (sebbene potrebbe protrarsi fino a un periodo di tre o quattro mesi).
Dovreste ottenere un codice fiscale il prima possibile dopo aver firmato il compromesso, dato che è indispensabile per il completamento.
Supporto Legale
Il contratto preliminare riguarda entrambe le parti ed quindi è importante ottenere la consulenza legale prima di firmarlo. È spesso raccomandabile, anche se non strettamente necessario, impiegare un avvocato (o un notaio).
CONSIGLIO DI SOPRAVVIVENZA
La maggior parte degli esperti ritiene che sia meglio far controllare il contratto preliminare da un avvocato prima di firmarlo.
Una delle ragioni principali per cui dovreste affidarvi a un avvocato è legata alla protezione dei vostri interessi includendo qualsiasi tipo di clausola soggetta alle condizioni del contratto. Se una commissione dell'agente immobiliare è pagabile al momento della firma del compromesso, dovreste assicurarvi che questa sia rimborsabile nel caso in cui la vendita non vada in porto e dovreste accertarvi di far mettere tutto per iscritto! Ci sono altre ragioni per cui ricorrere a un avvocato: per esempio, la maniera migliore di comprare una proprietà in Italia avviene spesso attraverso una società italiana o potreste desiderare prendere alcuni provvedimenti riguardanti l’eredità.
Il metodo di acquisto di una proprietà italiana ha delle conseguenze importanti, specialmente riguardanti le leggi italiane sull’ eredità , e può essere difficile e costoso correggere qualsiasi tipo di errore.
Deposito
Alcuni agenti immobiliari potrebbero chiedere all'acquirente di pagare un acconto, una caparra o un deposito per ottenere una casa e toglierla dal mercato, anche se in pratica non si ottiene quasi mai una proprietà finché non viene firmato un contratto di acquisto.
Fate attenzione a lasciare in deposito grandi somme di denaro a un agente immobiliare; sono in genere sufficienti dai €250 ai €1,000.
È possibile pagare una somma nominale in buona fede come anticipo prima che il contratto venga firmato, ma un deposito tra il 10 e il 30 % deve comunque essere pagato al venditore al momento della firma del contratto preliminare e se non procederete con l'acquisto questa somma verrà persa (tranne in alcune circostanze); se il venditore ci ripensa, dovrà pagarvi il doppio della somma da voi depositata.
In genere in Italia, il deposito non deve essere pagato a terzi come un agente o un notaio, anche se in mancanza di un venditore potrebbe occuparsene un agente. È consigliabile che il deposito sia descritto come caparra penitenziale piuttosto che caparra confermatoria. Col primo termine, l'acquirente perde “semplicemente” il suo deposito qualora decida di non comprare, mentre col secondo termine il venditore può intraprendere delle misure legali per forzare un potenziale acquirente ad acquistare una proprietà.
Un deposito è rimborsabile solo secondo delle precise restrizioni, legate a particolari clausole soggette a condizioni, come il rifiuto di ottenimento di un'ipoteca, anche se potrebbe essere perduto se non completate la transazione entro il periodo specificato nel contratto. Se vi ritirate da una vendita dopo aver rispettato tutte le condizioni, non perderete solo il vostro deposito, ma dovrete pagare anche la commissione dell'agente immobiliare.
CONSIGLIO DI SOPRAVVIVENZA
Assicuratevi sempre di sapere esattamente quali siano le condizioni riguardanti il deposito che verserete.
Clausole condizionali
Un contratto preliminare, sia per una vecchia o nuova casa, può contenere un numero di clausole condizionali che devono essere rispettate per assicurare la validità del contratto. Generalmente, le condizioni riguardano gli avvenimenti fuori dal controllo del venditore o all'acquirente, anche se potrebbe esserci incluso qualsiasi tipo di accordo preso tra le due parti. Se le condizioni non vengono rispettate, il contratto può essere sospeso o dichiarato nullo e vi sarà restituito il deposito. Tuttavia, se tenterete di ritirarvi da un acquisto e non siete coperti da una clausola contrattuale, perderete il vostro deposito o potreste addirittura essere obbligati a procedere con l'acquisto.
Se qualsiasi complemento, come ad esempio la moquette, le tende o qualsiasi tipo di elettrodomestico sono inclusi nel prezzo d'acquisto, dovreste averli elencati o allegati come un addendum al contratto.
Esistono molte clausole condizionali riguardanti diversi temi, come ad esempio:
- La capacità di ottenere un’ipoteca (vedere clausola ipotecaria sotto); L L’ottenimento dei permessi di costruzione e di progettazione, come per esempio quelli legati a piscine o a estensioni;
- Cercate di capire se ci sono piani per costruire (come per esempio strade, autostrade);
- Ottenere la conferma che un eventuale terreno sia incluso nel prezzo della proprietà;
- Completamento della vendita su un’altra proprietà;
- Ottenere una soddisfacente ispezione sull’intera proprietà.
Potreste voler convertire una proprietà di tipo “rurale” in una di tipo “urbano”, (anche se questo non sempre è possibile). Se eseguito prima del completamento, la conversione ridurrà il costo della tassa di iscrizione. Il costo di conversione cambia secondo la provincia, per esempio da €100 a €300.
Clausola ipotecaria
La clausola più comune, soggetta alle condizioni dichiara che un acquirente è libero dal contratto nel caso sia incapace di ottenere un'ipoteca. Anche se non avete nessuna intenzione di ottenere un'ipoteca (non dovete ottenere un'ipoteca, anche se dichiarate il contrario), è raccomandabile non rinunciare al diritto di richiederla; se rinunciate al questo diritto e in seguito necessiterete davvero di un prestito ipotecario senza ottenerlo, perderete il vostro deposito. La clausola dovrebbe dichiarare l'ammontare, il termine ed il tasso di interesse dell’ipoteca, più il nome di colui che effettua il prestito (se conosciuto).
Se non potete ottenere un'ipoteca per l'ammontare convenuto ed i termini, non perderete il vostro deposito. Dovrete tuttavia richiedere il prestito entro un certo tempo dopo la firma del contratto e lo riceverete entro un periodo specificato.
Comprare attraverso una società
In Italia, l'acquisto di una proprietà attraverso una società italiana può essere vantaggioso, particolarmente quando due o più persone o le famiglie comprano tra loro o quando desidererete evitare le leggi d’ eredità italiane. Quando un numero di stranieri compra una proprietà insieme, la società italiana può a sua volta essere posseduta da un’altra società estera, consentendo così di trattare le dispute legali sotto la legge locale.
Il vantaggio principale di acquistare una proprietà attraverso una società, quando viene venduta o al momento in cui viene tramandata, sono da ricercare nelle azioni, che possono essere trasferite al nuovo proprietario. Alla morte di un proprietario, le azioni nella società sono trattate come dei beni mobili e possono essere tramandate conformemente al domicilio del proprietario. Possedendo una proprietà italiana attraverso una società è di poco o beneficio per residenti, dato che la maggior parte dei vantaggi non vengono applicati. Se progettate di possedere una proprietà attraverso una società, la società dovrebbe essere installata prima che firmiate un contratto, dato che sarà più costoso farlo dopo.
CONSIGLIO DI SOPRAVVIVENZA
Prima di comprare una proprietà attraverso una società, è essenziale ottenere la consulenza esperta legale e considerare attentamente i vantaggi e gli svantaggi.