Hierna volgt een opsomming van de meest frequente problemen die kopers ondervinden:
- Iets kopen in de verkeerde omgeving (huur eerst!);
- Teveel betalen voor een woning;
- Je woning verliezen door vast te zitten;
- Men rekent je teveel aan (zie hieronder);
- Een woning kopen dat renovatie vereist en waarbij men de kosten onderschat;
- Geen vergunning kunnen krijgen voor veranderingen;
- Geen onderzoek hebben uitgevoerd op een oude eigendom;
- Geen behoorlijk wettelijk advies krijgen of een contract zonder extra clausules;
- Een te lange hypotheek.
De verkeerde omgeving
Als je je huiswerk niet behoorlijk hebt gedaan of onvoldoende onderzoek hebt gedaan kan het zijn dat je je woning gekocht hebt in de verkeerde omgeving. Dit kan een omgeving zijn die niet gepast is voor je familie (gebrek aan scholen of aan openbaar vervoer, etc..). Men kan eveneens iets kopen in een zone waar de waarden snel dalen of men kan een woning in de verkeerde straat kopen.
Indien mogelijk, kan je een woning huren voor een tijdje (in de zone waar je wilt kopen) zodat het gebied niet onbekend is voor jou.
Teveel betalen
Dit is het resultaat van het gebrek aan onderzoek en te haastig te zijn. Als je niet zeker bent van de waarde van een woning laat je ze beter schatten door een professionele schatter.
Chains
De zogenaamde 'chain' is de vloek van de Britse vastgoedmarkt aangezien kopers en verkopers in Engeland en Wales vrijwillig kunnen afzien van een overeenkomst vooraleer ze het contract tekenen zonder straf (wanneer een bod aanvaard is in Schotland is het wettelijk bindend). Als je een eerste keer koper bent is er niemand boven jou.
Je kan kettingen vermijden door het volgende te doen:
- Contant betalen (geen hypotheek aangaan)
- Je huis verkopen en verhuren voor je een ander koopt
- Een nieuwe woning kopen van een bouwheer
- Een huis kopen op een veiling
- Een leegstaande woning kopen (een huis waar de eigenaar niet meer in woont).
De meeste verkopen van woningen maken deel uit van een ketting van kopers en verkopers – meestal rond zeven of acht. Als er slechts één deel van de ketting faalt is de gehele verkoop in gevaar. Stel je verkoop of aankoop van een woning uit mocht er iemand wegvallen. Stel je koop uit indien er risico is en wacht in de hoop dat de verkoper geen andere koper vindt. Als dit toch gebeurt kan je het proces nog eens overdoen. Het kan echter zijn dat je een lening krijgt waardoor de koop toch kan doorgaan, hoewel dit riskant en duur is. Als je jouw huis verkocht hebt maar je hebt nog geen ander huis, kan je eventueel een huis huren totdat je een nieuw huis vindt.
Teveel aanrekenen
Bij een verkopersmarkt is het echter niet ontwettelijk om een koper teveel aan te rekenen. Hierbij gaat de verkoper akkoord met een aanbod van een koper en verkoopt het goed aan een andere koper en aan een hogere prijs. Wanneer je een tweedehands huis aankoopt in Engeland, Wales of Noordelijk Ierland doen kopers een vast aanbod (men kan je niet te veel aanrekenen bij de aankoop van een nieuw huis nadat je een voorschot hebt betaald) en kan men hier niet van afwijken volgens het contract. (In Schotland kan men niet te veel aanrekenen en men kan zich evenmin onttrekken van de zaak eens het bod aanvaard is). Iedere partij kan zich wel terugtrekken van de verkoop voor de overdracht van het contract – wanneer een verkoop wettelijk bindend is – dit is tot 12 weken na akkoord van het aanbod. In een verkopersmarkt is de kans groot dat men je teveel aanrekent.
Tip: Deze praktijk komt zoveel voor en je kunt beter een verzekering aangaan nadat je betaald hebt voor het onderzoek en de wettelijke vergoeding.
Eens het aanbod aanvaard is kunnen verkopers en vastgoedmakelaars de woning niet meer van de markt halen omdat de koper van gedachten kan veranderen of te veel tijd spenderen aan de afhandeling. Agenten zouden moeten overeenkomen om deze woning niet te verkopen aan anderen en hiervan een voorwaarde maken.
Makelaars zijn echter wettelijk verplicht om verkopers in te lichten over andere aanbiedingen, zelfs wanneer een aanbod aanvaard werd en niet van de markt gehaald werd. Als er bijvoorbeeld een bepaalde persoon een aanbod doet, moet de agent de verkoper hiervan op de hoogte brengen. Neem het niet persoonlijk als de verkoper een beter aanbod aanvaard nadat hij het jouwe aanvaard heeft. Als je echt die woning wilt kan je maar beter je trots opzij zetten (ongeveer 30% van de aanvaarde aanbiedingen worden niet afgehandeld).
Je kan de kansen waarbij men je te veel aanrekent verminderen door zo snel mogelijk over te gaan tot overdracht van het contract en de verkoper te stimuleren om een contract te tekenen waarbij hij zich niet kan terugtrekken. Bovendien heb je het recht op een aantal weken voor je overgaat tot koop.
Sommige mensen kopen twee of meerdere huizen omdat ze bang zijn dat verkopers hen te veel zullen aanrekenen. Ze kopen impulsief woningen aan op de laatste minuut.
Verkopers annuleren vaak verkopen vooraleer het contract werd overgedragen en kunnen de woning van de markt nemen als ze denken dat ze een betere prijs kunnen krijgen op termijn. Om te voorkomen dat men je te veel aanrekent dringen sommige agenten erop aan om een bindende overeenkomst aan te gaan waarbij verdere aanbiedingen moeten afgewezen worden. Door het Amerikaanse systeem (geïntroduceerd door advocaten) kan men de contracten ook uitwisselen op de dag waarop de verkoop overeengekomen is. De meeste mensen achten het huidige systeem als immoreel. Zowel koper en verkopers trekken zich hierbij ongestraft terug en dit voornamelijk vooraleer men het contract overdraagt (en nadat een potentiële koper honderden of duizenden ponden heeft betaald voor onderzoekskosten).
Vanaf het jaar 2007 moeten verkoper een 'home information pack' verschaffen aan een kost van 400 à 800 pond voor ze hun huis op de markt aanbieden. Dit omvat het volgende; een onderzoek opzetten, de invordering van de aktes, lokale raadsonderzoeken voeren en info voorzien over garantie, een bouwvergunning, etc... Hopelijk vermindert dit het risico van het teveel aanrekenen. Met een financiële straf is het echter onwaarschijnlijk dat men deze praktijk uitroeid, vooral wanneer sommige kopers bereid zijn om meer te betalen (zelfs in cash) dan de vraagprijs op een aantrekkelijke markt.
Gazundering
Gazundering is de term die men gebruikt wanneer een potentiële koper zich op de laatste minuut terugtrekt, tenzij de verkoper de prijs verlaagt (dit kan enkel gebeuren in Groot-Brittannië waar kopers het risico niet lopen om hun voorschot te verliezen). De verkoper heeft al afgesproken om een nieuw huis aan te kopen en is verplicht om door te gaan met de transactie (daar rekent de gazunderer op). Deze praktijk komt eerder voor op een gewone huizenmarkt, waar de prijzen statisch zijn of dalen en waar er niet veel kopers zijn. Sommige verkopers halen hun huizen leeg, doen de tapijten weg en alles wat niet in de verkoop was inbegrepen – een verkopers is zelfs zover gegaan om zijn tennisveld te ruïneren.
Renovatie
Vraag een gedetailleerde schatting van de kosten wanneer je een woning aankoopt dat gerenoveerd moet worden
Bouwvergunning
Als je grote veranderingen wilt doen, voornamelijk uitbreidingen, moet je een bouwvergunning verkrijgen.
Controles
Een controle is vaak van groot belang als je een oude woning koopt of een woning met een groot stuk grond.
Wettelijk advies
Je advocaat of notaris zal alle nodige controles uitvoeren inzake eigendom, schulden, het recht van uitweg, gebruik van land voor men bouwt (stortplaats, mijnen of industriële gebieden) en geplande bouwprojecten (autosnelwegen of spoorwegen, radiomasten en GSM-masten, industriële terreinen, etc.).
Men moet een aanvraag doen om te verzekeren dat de verkoper een geregistreerde akte heeft en dat er geen schulden zijn met betrekking tot de woning. De advocaat moet er voor zorgen dat de verkoper de enige eigenaar is of het recht heeft om te verkopen. Het komt regelmatig voor dat een echtgenoot/echtgenote een woning verkoopt zonder dat de partner ervan op de hoogte is. Men verplicht de partner vervolgens om te tekenen en de echtgenoot/echtgenote verdwijnt dan met de opbrengsten. Zo kan je maar slechts de helft van de woning bezitten. Controleer ook de nodige bouwvergunningen opdat ze overeenkomen met de lokale bouwvoorwaarden en dat enige veranderingen (wijzigingen, toevoegingen of renovaties) werden goedgekeurd door het lokale gemeentebestuur.
Contracten & Clausules
Als de verkoop of aankoop afhankelijk is van iets dat buiten jouw controle is, zoals de verkoop van een goed, of je bijkomende goederen (zoals tapijten, gordijnen of meubilair) bij een woning, moeten ze ook weergegeven worden in het contract.
Hypotheken
Neem gaan hypotheeklening op een te lange termijn want dit kan nadelig voor jou zijn als de intrestlasten stijgen en de prijzen van vastgoed dalen (waarbij je lening meer is dan de waarde van de eigendom – zie pagina 153). In het slechtste geval kan het zijn dat je jouw lening niet meer kan afbetalen en dat de woning in beslag genomen wordt door de kredietverstrekker (dit gebeurde bij tienduizenden families in de jaren 90).