Kosten

De meeste kosten worden berekend op de aangegeven of fiscale waarde (valor tributável) van het eigendom, wat vroeger veel lager lag dan de echte aankoopprijs. De fiscale waarde van de meeste eigendommen werd echter opnieuw beoordeeld in de voorbije jaren en ligt nu heel dicht bij de echte marktwaarde. Kopers moeten zich ervan bewust zijn dat als ze een prijs aangeven die ver onder de aangegeven waarde ligt dat daar strenge boetes op staan. De kosten die moeten betaald worden als men eigendom koopt in Portugal zijn onder andere de volgende:

• overdrachtsbelasting (enkel bij herverkoop eigendommen);
• belasting op de toegevoegde waarde (enkel voor nieuwe eigendommen);
• notariskosten;
• juridische kosten;
• kosten voor de registratie van de akte;
• landmeterkosten (optioneel);
• makelaarkosten;
• hypotheek kosten;
• kosten van voorzieningen (enkel voor nieuwe eigendommen).

De meeste belastingen worden betaald door de koper of zijn ingegrepen in de prijs. Zorg er altijd voor dat je exact weet wat de totale kosten zullen zijn voor je het contract tekent. Houd er rekening mee dat overdrachtsbelasting (SISA), kosten voor de notaris en de registratie van de akte niet toepasbaar zijn wanneer je eigendom koopt bij een offshore bedrijf.

Overdrachtsbelasting (SISA)

SISA is een van de meest controversiële belastingen in Portugal en in de voorbije jaren hebben opeenvolgende regeringen plannen gemaakt om de wet ofwel af te schaffen of om de tarieven grotendeels naar beneden te halen. Ondanks veel publiciteit en vele uren in het parlement, zijn de SISA tarieven echter nog steeds even hoog als vroeger en het lijkt erop dat ze zo nog even zullen blijven ook. Dit wil natuurlijk niet zeggen dat SISA in de toekomst niet zal afgeschaft worden.

Op dit moment moet SISA betaald worden op alle herverkoop eigendommen (elk eigendom dat niet voor de eerste keer verkocht wordt) en wordt elk jaar aangepast aan de inflatie. In 2002 waren de SISA tarieven als volgt:

Houd in gedachten dat SISA niet gebaseerd is op een glijdende schaal en dat de tarieven die hier getoond worden van toepassing zijn op de volledige waarde van het eigendom. De correcte afleiding wordt gemaakt na de waarde van het eigendom te vermenigvuldigen met het relevante percentage. Bijvoorbeeld, als de aangegeven waarde van een eigendom €150,000, is SISA 26% (€39,000) min €26,578, wat neerkomt op een SISA rekening van €12,422 (ongeveer 8%). Voor een eigendom dat wordt aangegeven voor €200,000, bedraagt de SISA ongeveer €20,000 (10%).

SISA wordt berekend op een vaste rente van 8% voor rustieke (landelijke) eigendommen waar geen constructie bestaat. Ruïnes op het platteland en onbewoonbare gebouwen die geregistreerd staan als 'stedelijke eigendom' trekken SISA aan met 8% voor de grond en de normale tarieven voor de constructie.

Houd er wel rekening mee dat het ongewoon is dat een ruïne geschat wordt op meer dan 8% en dat vele ruïnes geschat worden op een lager tarief of vrijgesteld zijn van SISA. SISA moet betaald worden volgens de normale tarieven voor bouwgronden en grond voor constructie. SISA moet betaald worden voor het contract wordt getekend (escritura) en wordt gewoonlijk enkele dagen ervoor betaald. Het bankafschrift moet getoond worden aan de notaris bij het sluiten van de deal en wordt door hem bijgehouden (zorg er dus voor dat je een kopie behoudt voor je eigen archief).

Als de betaling niet in euro wordt gedaan, moet er een bewijs bij de lokale bank gehaald worden waarin de wisselkoers voor de SISA berekening staat. Als je een nieuw appartement of herenhuis koopt en je bent de eerste koper, moet een deel van de originele SISA die betaald werd voor de grond afgetrokken worden van de SISA die moet betaald worden (maar je moet hier een aanvraag voor doen). Als je SISA betaalt op een eigendom kan het zijn dat je voor een bepaalde periode geen eigendomsbelasting hoeft te betalen, maar dit hangt af van de waarde van het eigendom.

Belasting op de toegevoegde waarde

Een belasting op de toegevoegde waarde (IVA) van 19% wordt geheven op nieuwe eigendommen die gekocht worden van een projectontwikkelaar of aannemer en die voor de eerste keer verkocht worden. BTW moet inbegrepen zijn in een advertentie of overeengekomen prijs en niet achteraf worden toegevoegd, maar je bekijkt dit best grondig.

Notariskosten

De vergoeding voor de notaris die een verkoop begeleidt is vastgesteld bij wet en hing vroeger af van de prijs van de verkoop. Nieuwe wetgeving heeft echter een systeem geïntroduceerd waarbij de notaris ongeveer €153 per transactie aanrekent plus extra kosten van €1,25 per amendement of clausule in het document. Er kunnen ook nog andere extra kosten zijn (normaal gezien kleine bedragen).

Juridische kosten

Juridische kosten voor de overdracht die gepaard gaat met de verkoop van een eigendom zijn normaal gezien 1% tot 2% van de aankoopprijs voor een gemiddelde eigendom. Het echte bedrag hangt af van het werk dat ervoor nodig is , hoewel er meestal een minimum kost is van bijvoorbeeld €1,000. De kosten, die op voorhand moeten afgesproken worden, zijn veel lager als een advocaat enkel wordt aangenomen om het koopcontract te bekijken. Een advocaat aannemen en juridische kosten betalen is optioneel, maar zeker aan te bevelen.

Kosten voor de registratie van de akte

De kosten om een akte te registreren bij het landsregister (conservatória do registo predial) bedragen ongeveer 0,75% tot 1% van de waarde van het eigendom. Deze kosten worden betaald aan de notaris bij zijn loon om de deal te sluiten.

Landmeterkosten

Als je een landmeter inhuurt om een gebouw of grond te inspecteren, zal de vergoeding afhangen van het type onderzoek, speciale vereisten en de waarde van het eigendom. Een onderzoek voor een koper en waardering van een eigendom geschat tot €200,000 komt normaal gezien neer op €550 en een volledig structureel onderzoek voor hetzelfde eigendom op een €800.

Makelaarsloon

De vergoeding voor de makelaar ligt normaal gezien tussen 5% en 10% van de verkoopsprijs, afhankelijk van de kost van een eigendom en het type contract, en wordt betaald door de verkoper. Deze wordt normaal gezien berekend in de verkoopprijs, dus wordt in principe door de koper betaald.

Kosten van voorzieningen

Als je een nieuw eigendom koopt kan het zijn dat je moet betalen voor elektriciteit, gas en water aansluitingen, en de installatie van meters. Als deze niet in de prijs inbegrepen zijn, kan je beter aan de aannemer of projectontwikkelaar vragen om de kost voor alle aansluitingen op papier neer te zetten.

Hypotheek kosten

Kosten van de hypotheek kunnen een belofte kost, regelkosten (normaal gezien 1% van het geleende bedrag), administratiekosten (bijvoorbeeld 1%), en een beoordelings- of waarderingskost bevatten.