Immobilienkauf

Wer sich mit dem Gedanken eines Immobilienerwerbs trägt, der sollte sich eine Maklerfirma suchen, mit der er zusammen­arbeiten möchte. Die Maklergebühren von ca. 6-7% des Verkaufs­wertes werden grundsätzlich vom VERKÄUFER bezahlt! Das hat für Sie als Käufer den Vorteil, dass Sie kostenfrei (in der Regel) professionelle Hilfe erhalten. Die Objekte werden normalerweise im Internet und per Flugblätter ausgeschrieben.

Die Immobilien werden in einem großen Bestand zu­sammengeführt, in sog. „Immobilienpools“, auf den jeder Makler Zugriff hat. Es ist also durchaus mög­lich, dass verschiedene Makler das gleiche Objekt zeigen. An den zum Verkauf stehenden Objekten sind große Hinweis­schilder angebracht; sie sind nicht zu übersehen.

Geld verdienen mit Immobilienverkauf

Wie fast alles in den USA werden auch Immobilien zum großen Teil auf Kredit gekauft, der oft nicht einmal getilgt wird. Die Schulden­berge vieler Käufer steigen an, und die Verkäufer spekulieren auf steigende Wiederverkaufswerte. Sie rechnen nach drei bis vier Jahren mit 30 oder 40 Prozent Gewinn.

In den letzten zehn Jahren ging diese Rechnung auf, die Immobilienpreise haben sich in zehn Jahren in einigen Gegenden vervielfacht. Häuser und Wohnungen wurden sehr oft schon nach einem Tag verkauft, die Leute überboten sich an der Haustüre gegenseitig. Dies ist einer der Hauptgründe, weshalb in den letzten Jahren die amerikanische Wirtschaft dermaßen florierte. Viele Amerikaner wurden durch Kauf und Wiederverkauf von zahlreichen Immobilien sehr reich.

Mit ausschlaggebend für den immensen Immobilienboom waren zu­dem die niedrigen Zinsen. Hier in Amerika werden die Immobilien größtenteils zu 100% von den Banken finanziert.

Housein­spection

Vor Abschluss eines Kaufvertrags sollte unbedingt ein Fachmann das Haus auf eventuell bestehende Mängel inspizieren. Diese „Housein­spection“ muss vom Verkäufer genehmigt werden. Die Kosten sol­lten Sie sich auf keinen Fall sparen, da bei der Houseinspection häufig alte oder neue Mängel festgestellt werden.

Die häufigsten Mängel sind Wasserschäden, meistens im Basement (Keller). Ver­ursacht werden diese durch nicht ausreichende Dämmung. Ein weiterer Mangel kann Termitenfraß sein. Dies ist, insbesondere in den südlicheren Teilen der USA, ein ziemlich großes Problem. Äußerste Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn tragende Balken davon betroffen sind.

Kaufabschluss und Kreditgewährung

Nach Abschluss eines Kaufvertrages wird normalerweise eine Frist von vier bis sechs Wochen vergehen, bevor die volle Summe bezahlt wird. Während dieser Zeit ist die Immobilie „Under Contract“, d.h. es wurde ein verbindlicher Vertrag geschlossen. Während dieser Zeit holt der Käufer das OK seiner Bank ein, mit anderen Worten, er möchte eine Loan oder eine Mortgage.

Sollte er diesen Kredit nicht bekommen, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten - vorausgesetzt er hat eine Klausel im Vorvertrag eingetragen. Diese wird „Contin­gency“ genannt und ist eine individuell ausgehandelte Zusatz­klausel im Kaufvertrag. Werden eine oder mehrere nicht einge­halten, erlischt der Kaufvertrag automatisch.

Contigencies können zum Beispiel eine Houseinspection sein, der Verkauf des alten Hauses des potenziellen Käufers zu einem bestimmten Zeitpunkt oder eben auch die Bereitstellung der Bank für einen Kredit. In der augenblicklichen Lage sind die Verkäufer wieder eher bereit, Con­tingencies im Kaufvertrag zu akzeptieren. Bis vor einigen Monaten war dies überhaupt nicht der Fall. Je mehr Contingencies vom po­tenziellen Käufer in einen Kaufvertrag eingebaut werden, desto un­sicherer wird natürlich der Abschluss des Vertrages. Ergo steigt der Unsicherheitsfaktor beim Verkäufer, und er wird nicht bereit sein, den Preis noch einmal um einige Prozent zu drücken.

Sehr gute Karten für den Abschluss eines Kaufvertrages hat ein potenzieller Käufer, wenn er bereits eine „preapproved Loan“ be­sitzt. Dies bedeutet, dass er schon vor der Besichtigung eines Objekts grünes Licht vom Kreditgeber bekommen hat. Diese Käufer sind bei den Hausverkäufern sehr beliebt. Dies lässt sich ge­legentlich auch bei Verhandlungen in bare Münze umwandeln.

Kauf inklusive der Appliances

In den USA werden Häuser in der Regel mit allen fest eingebauten Haushaltsgeräten (Appliances) verkauft. Dies beinhaltet Waschmaschine und Wäschetrockner sowie in der Küche Kühlschrank, Geschirrtrockner, Herd, Ofen und Mikrowelle. Im Augenblick ist „stainless steel“, also Edelstahl an der Front sehr angesagt. Es passiert nicht selten, dass man freiwillig auf diese Dinge verzichten würde, weil sie entweder zu alt oder zu schmutzig sind. Es kommt öfter vor als man denkt, dass man, auch bei teuren Häusern, Kühlschränke sieht, die 40 Jahre alt sind.

Letzter Check vor dem Einzug

Nach dem Auszug des Vorbesitzers aus der Immobilie sollten Sie auf jeden Fall noch einmal eine letzte Inspektion vornehmen. Erst dann wird der Kaufvertrag endgültig unterschrieben. Hierbei können noch einmal versteckte Mängel des Hauses (zum Beispiel defektes Parkett unter dem Teppich), Beschädigungen durch Umzug etc. zu Tage kommen.

Eine gute Seite mit vielen Informationen zum Thema Hauskauf in den USA findet man unter: www.ourfamilyplace.com 

Dieser Artikel ist ein Auszug aus Leben und Arbeiten in den USA.