De notaire bevestigt of verzekert niet de juistheid van de verklaringen die gedaan worden door de verkoper in een contract en beschermt je niet tegen fraude.
Er zijn een aantal verschillende soorten voorlopige contracten, afhankelijk van of je een bestaande (al gebouwde) woning koopt of een nieuwe woning die nog gebouwd moet worden of onder constructie is.
Een bestaand huis kopen
Er zijn verschillende soorten voorlopige contracten (meestal een contrat de vente genaamd of contrat de vente sous clauses suspensives als er voorwaardelijke bepalingen zijn) die gebruikt worden om een bestaande woning te kopen:
- Compromis de Vente – Het meest voorkomende, meest omvattende en bindende contract, dat beide partijen bindt aan de verkoop. Met een compromis de vente is een koper vanaf het begin gebonden en kan wettelijk gedwongen worden door te gaan met de aankoop. Het contract omvat informatie over hetgeen dat gekocht gaat worden, de prijs, hoe de aankoop gefinancierd gaat worden, informatie over de koper en verkoper, de commissie van de bemiddelaar en wie dit moet betalen (wanneer dit van toepassing is) en de datum van overname – meestal twee maanden na het tekenen van de compromis. Het geeft ook aan wat er gebeurt als één van de partijen het contract breekt en enige andere bepaling die van toepassing is.
- Promesse de Vente – Een toezegging van de kant van de verkoper om de woning voor een overeengekomen prijs te verkopen, waardoor de koper zich gedurende een bepaalde periode (meestal tot drie maanden) nog kan terugtrekken en zijn 10% borg verbeurt. Als je verplicht bent om dit type contract te gebruiken, moet je er zeker van zijn dat het zorgvuldig geformuleerd is en dat het voorwaardelijke bepalingen bevat die je in staat stellen je vooruitbetaling terug te krijgen, bijvoorbeeld als je niet in staat bent een hypotheek te krijgen.
- Promesse d’Achat – Een toezegging van de kant van de koper om een woning te kopen.
- Offre de Vente & Offre d’Achat – Een aanbod om te verkopen en respectievelijk te kopen, wat, tenzij bevestigd, geen van beiden partijen bindt.
Behalve een compromis de vente bieden contracten weinig bescherming voor de koper en kunnen dus beter vermeden worden. Houd echter in gedachte dat het kan dat je niet zelf in staat bent te beslissen welk contract er gebruikt wordt, wat afhankelijk kan zijn van het bureau of de notaire die de verkoop afhandelt. Makelaars en notaires hebben gewoonlijk hun eigen, voorgeprinte contracten, al moeten allen contracten een standaard ontwerp hebben. Sommige Franse makelaars en notaires verschaffen een Engelse vertaling van een contract, al zijn vertalingen vaak zo slecht dat ze bijna betekenisloos of misleidend zijn. Ben er zeker van dat je elke bepaling in de voorlopige overeenkomst begrijpt.
Er zou je een kopie van het voorlopige contract gegeven of gestuurd moeten worden dat ondertekend is door jezelf en de verkoper, met de mededeling dat er een ‘afkoelperiode’ van zeven dagen geldt; oftewel dat je de overeenkomst binnen die periode nog zonder gevolgen kan annuleren. Als je dit wil, moet je naar de betreffende notaire schrijven via een aangetekende brief (lettre recommandée) – je terugtrekking is dan geldig op voorwaarde dat je de letter verstuurd binnen de zeven dagen, ongeacht wanneer (en of!) deze aankomt. Je hoeft geen reden te geven voor de afzegging. Als je een borg betaald hebt, moet deze binnen 21 dagen na terugtrekking teruggegeven worden. Houd in gedachte dat het recht op terugtrekking niet van toepassing is bij het kopen van land om op te bouwen.
‘Off-plan’ kopen
Het off-plan kopen van een huis, wanneer er nog niet begonnen is aan de bouw, heeft risico’s, maar de meeste kunnen geminimaliseerd worden door een goed contract. Het meest gewone voorlopige contract bij off-plan kopen is een contrat de réservation (of meer correct een contrat préliminaire). Het geschreven contract bevat volledige informatie over de woning die gebouwd gaat worden (inclusief een kopie van de plattegronden en tekeningen die de exacte locatie binnen de nieuwbouwwijk weergeven en of het onderdeel is van een co-propriété, het aantal kamers, het geschatte woonoppervlak en de materialen die bij de bouw gebruikt gaan worden), diensten die verschaft worden, het tijdschema voor de bouw, de prijs (inclusief mogelijke variaties of uitbreidingen), een overzicht voor betaling en voltooiing, informatie over maatregelen die genomen worden als er geen sprake is van voltooiing en omstandigheden waarbij de vooruitbetaling teruggegeven moet worden, en informatie over verzekeringen die van toepassing zijn (zie hieronder). Het contrat de reservation moet ook bevestigen dat de koper op zijn minst een maand vóór voltooiing een eerste koopakte gegeven wordt.
De plattegrond en technische specificaties worden door beide partijen getekend om te verzekeren dat er wordt gehouden aan de normen en grootte van de constructie. De verkoper wordt réservant genoemd en de koper réservataire. Net als bij een compromis de vente, is er bij een contrat de réservation sprake van een periode van zeven dagen waarin de koper zich kan terugtrekken, die ingaat vanaf het moment van ontvangst van een getekende brief van vermelding, die meestal samengaat met een kopie van het getekende contract.
'Beëndigingsgarantie’
De projectontwikkelaar zou een of twee soorten ‘beëindigingsgaranties’ moeten verschaffen: een garantie extrinsèque of een garantee intrinsèque. Beide verzekeren dat je zult worden voorzien van de middelen die nodig zijn om de bouw te op tijd te voltooien, maar in het geval van een garantie extrinsèque worden deze verschaft door een bank of andere financiële institutie, terwijl het bij een garantee intrinsèque (wat gewoner is) de projectontwikkelaar zelf is die deze verschaft. Aangezien het laatstgenoemde minder zekerheid biedt, moet je het definitieve koopcontract (acte de vente) niet tekenen tot op zijn minst de funderingen van de woning klaar zijn. Bij een garantie extrinsèque daarentegen is het meestal veilig te tekenen zodra er permissie is om te bouwen.
Het definitieve contract zou een contrat à terme, kunnen zijn, waarbij je betaalt voor de woning zodra deze voltooid is, of (wat meer voorkomt) een contrat en l’état futur d’achèvement, dat eigenaarschap over de woning overdraagt naarmate de bouw van de woning verdergaat. Als de woning co-propriété is, moet je ook een kopie ontvangen van de regels van de organisatie van de eigenaars.
Natuurlijk moet je (indien mogelijk persoonlijk) regelmatig controleren of alles volgens plan gaat, al is het onwaarschijnlijk dat je toegestaan wordt het bouwterrein zelf te betreden vanwege veiligheidsredenen (soms worden begeleidde bezoeken aan het terrein toegestaan). Als de bouw voltooid is, zal er een bezoek plaatsvinden om de toestand van de woning te bekijken – het zou kunnen dat je wilt dat een inspecteur of architect je begeleidt, al is dit meestal niet nodig aangezien een onafhankelijke inspecteur toch al elke fase van de bouw moet goedkeuren (je kan vragen om de attestations van de inspecteur).
Als je ergens niet blij mee bent kan je een geschreven klacht indienen (een procès-verbal genoemd) en deze versturen naar de projectontwikkelaar via een ondertekende brief (lettre recommandée); je hebt dertig dagen om dit te doen. In extreme omstandigheden kan je weigeren door te gaan met de aankoop, in welk geval er een nieuwe einddatum overeengekomen moet worden met de projectontwikkelaar. Als dit niet lukt kan je naar de rechter gaan, al is dit natuurlijk een laatste uitweg.
Er zijn verschillende verzekeringen van toepassing op de voltooide woning en installaties zoals als sanitaire en elektrische systemen.
CCMI
Als je een perceel gaat kopen en een bouwbedrijf inschakelt, moet je een contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) tevoorschijn halen. Er zijn twee soorten CCMI: met en zonder bouwtekeningen (fourniture du plan). Het eerste kan van toepassing zijn als je al plattegronden door een architect hebt laten tekenen of zelf het huis ontwerpt, het laatste geldt wanneer de bouwer zelf de bouwtekeningen maakt.
Net zoals bij een vente en état futur d’achèvement (zie hierboven), moet het bouwbedrijf een financiële verzekering verschaffen, maar in dit geval moet het een garantie extrinsèque zijn (dus verkregen via een bank of andere financiële institutie). Betalingen in fasen zijn vergelijkbaar met die bij ‘off-plan’ kopen.
Juridisch advies
Het voorlopige contract bindt gewoonlijk beide partijen, dus het is belangrijk juridisch advies in te winnen voor het tekenen. Al is het niet nodig om een notaire in te huren voor het tekenen van een voorlopig contract, wordt het wel aanbevolen, aangezien de deal door zijn aanwezigheid wettelijk zwaarder weegt. Houd echter in gedachte dat een notaire niet perse je rechten of belangen beschermt. Een notaire zal zelden wijzen op mogelijke valkuilen in een contract, advies aanbieden of vrijwillige informatie verschaffen (zoals een makelaar dat wel zou kunnen doen). Als je bijkomend juridisch advies nodig hebt, moet je een bekwaam wettelijk adviseur in dienst nemen, lokaal of in je thuisland (die natuurlijk wel vloeiend Frans moet spreken en een expert zijn in Frans onroerend goed). Hij moet ook Engels spreken of een taal die beiden vloeiend spreken. Een rechtsgeleerde inschakelen is altijd verstandig wanneer je geen vloeiend Frans spreekt (zelfs als je wel Frans spreekt kan er een grens zitten aan het begrijpen van Franse vaktaal omtrent wettelijke zaken).
Tip: De meeste deskundigen adviseren dat je een voorlopig contract laat controleren door een wettelijk adviseur voordat je deze tekent.
Een van de hoofdredenen om een wettelijk adviseur in te schakelen is het veiligstellen van je belangen door het toevoegen van noodzakelijke voorwaarden in het voorlopige contract, die van weinig belang zijn voor een notaire, of om alleen het voorlopige contract te controleren.
Er zijn verschillende andere redenen voor het inschakelen van een raadsman; de beste manier om een woning in Frankrijk te kopen is soms bijvoorbeeld via een Frans bedrijf, of het zou kunnen dat je speciale voorzieningen zou willen treffen met betrekking tot nalatenschap.
De methode die gebruikt wordt om een Franse woning te kopen heft belangrijke consequenties, vooral met betrekking tot erfrecht, en het kan moeilijk of duur zijn om fouten later te herstellen.
Vergelijk, voordat je een rechtspersoon inschakelt, de prijzen die gevraagd worden voor behaalde handelingen en adviesbureaus. Check wat wel en niet inbegrepen is en of deze bedragen vaststaan of alleen een schatting zijn (bij een laag basistarief zouden allerlei duurdere extra’s kunnen komen). Loonkosten zouden berekend kunnen per uur (bijvoorbeeld €150,- per uur) of een percentage kunnen zijn van de aankoopprijs van de woning, bijvoorbeeld één tot twee procent, met een minimaal bedrag tussen de €600,- en €1200,-. Bij ‘off-plan’ kopen zou het kunnen dat er een basistarief van toepassing is die gebaseerd is op de waarde van de aankoop plus kosten per uur voor onvoorzien, extra werk.
Vooruitbetalingen
Als je het voorlopige contract tekent moet je reserversingskosten (réservation) of borg (acompte/dépot de garantie, ook bekend als apport personnel) betalen. Dit is meestal vijf procent bij off-plan kopen en tien procent voor een al bestaande woning. De veiligste en snelste betaalmethode is meestal een overboeking van de ene naar de andere rekening (van jouw bankrekening naar die van de notaire of makelaar).
Als de vooruitbetaling beschreven is als een dédit, zal de koper het bedrag verliezen als hij zich terugtrekt – voor de verkoper geldt een gelijkwaardige boete als hij zijn beslissing intrekt. Als de vooruitbetaling als acompte omschreven is, kan geen enkele partij zich terugtrekken en kan de verkoop wettelijk afgedwongen worden. De vooruitbetaling is alleen onder strenge voorwaarden terug te krijgen, die meestal verband houden met voorwaardelijke bepalingen zoals wanneer het niet lukt een hypotheek te krijgen (zie hieronder). Dit recht kan echter verbeurd worden als je de transactie niet binnen een bepaalde, in het contract aangegeven periode maakt, bijvoorbeeld binnen 90 dagen. Houd in gedachte dat als je je terugtrekt van een aankoop terwijl aan alle voorwaardelijke bepalingen voldaan is, je niet alleen je vooruitbetaling verliest maar ook de commissie die je aan de makelaar moet betalen.
Tip: Ben er zeker van dat je precies weet wat de voorwaarden zijn met betrekking tot het terugkrijgen of het verbeuren van een vooruitbetaling.
Voorwaardelijke bepalingen
Alle voorlopige contracten, of ze nou voor oude of nieuwe woningen zijn, bevatten een aantal voorwaardelijke bepalingen (clauses/conditions suspensives) waaraan gehouden moet worden om te verzekeren dat contract geldig blijft. Voorwaarden hebben meestal te maken met gebeurtenissen waar de koper of verkoper geen controle over heeft, al kan bijna alles dat door beide partijen overeengekomen is toegevoegd worden aan een voorlopig contract. Als er aan enige voorwaarde niet voldaan wordt, kan het contract ongeldig verklaard worden en moet de vooruitbetaling teruggegeven worden. Als je echter niet doorgaat met een aankoop zonder dat dit gerechtvaardigd is door een voorwaardelijke bepaling, verspeel je je vooruitbetaling of zou je zelfs gedwongen kunnen worden door te gaan met de aankoop. Als je dingen koopt van de verkoper die in de verkoopprijs inbegrepen zijn, zoals tapijten, gordijnen of meubels, moet je hiervan een lijst opstellen en bijvoegen aan het contract. Vast meubilair dat aanwezig is wanneer je de woning bekijkt (en toestemt over te kopen) moet nog steeds aanwezig zijn wanneer je intrekt, tenzij anders is aangegeven in het contract.
Er zijn vele voorwaardelijke bepalingen die te maken hebben met allerlei onderwerpen, waaronder de volgende:
- Het in staat zijn een lening te krijgen (zie hieronder)
- Het verkrijgen van een bouwvergunning, bijvoorbeeld voor een septische tank.
- Plannen die te maken hebben met de bouw van dingen (zoals wegen, spoorwegen, enz.) die een negatief effect zouden kunnen hebben op het plezier hebben en gebruik van de woning.
- Bevestiging van het land dat bij een woning gekocht wordt.
- Voorkeurs- en grensrechten of beperkende afspraken met betrekking tot een woning (zoals doorgangsrecht).
- Afhankelijkheid van de verkoop van een andere woning.
- Tevredenheid met betrekking tot de inspectie van een woning.
Hypotheek
De meest gebruikelijke voorwaarde geeft aan dat een koper vrijgesteld wordt van het contract als hij geen hypotheek kan krijgen. Deze voorwaarde is verplicht voor alle aankopen van onroerend goed onder de Wet van Scrivener (Loi Scrivener). Als je niet van plan bent een lening te nemen, wordt er van je verwacht dat je zelf een aantekening maakt op deze wet in het contract, wat betekent dat je je rechten onder de wet opgeeft. Dit is niet altijd wijs, zelfs als je niet van plan bent een hyptheek te nemen (je hoeft geen hyptheek te nemen, zelfs als je aangeeft dat je dit wel gaat doen). Als je je recht opzegt om een lening te kunnen ontvangen (als voorwaarde voor het contract) en later tot de conclusie komt dat je toch een hyptheek nodig hebt maar deze niet krijgt, zal je je vooruitbetaling verspillen als je de woning niet kan kopen.
In het contract moet de grootte, periode en rente van de lening worden aangegeven die verwacht wordt of al afgesproken is met de hyptheekverstrekker. Ook de naam van deze verstrekker moet, indien bekend, genoemd worden. Als je geen hypotheek kan krijgen voor de afgesproken hoeveelheid en periode, zal je je vooruitbetaling niet kwijt raken. Je moet een aanvraag doen voor de lening binnen een bepaalde tijd na het tekenen van het contract en hebt een bepaalde tijd om deze vast te stellen (bijvoorbeeld zes weken). Als je niet in staat bent een lening te krijgen om redenen die redelijkerwijs te voorzien zijn, kan je nog steeds je vooruitbetaling terugkrijgen.
Burgerlijke staat
Zodra je het voorlopige contract getekend hebt zal de notaire je burgerlijke staat (état civil) vast moeten stellen voordat de verkoop doorgevoerd kan worden.
Dit is niet simpelweg om je identiteit te na te gaan, maar ook in verband met het Franse erfrecht. Om dit te doen moet de notaire je paspoort, geboortecertificaat, trouw- of echtscheidingsakte (of als weduwe een overlijdensakte), en een kopie van een elektriciteits- of telefoonrekening die je huidige verblijf vaststelt. Als je een huwelijkscontract hebt, zal de notaire je om een kopie hiervan vragen of om een gewaarmerkte Franse vertaling.
Als je geen contract hebt moet je dat aangeven maar specificeren dat je echtelijke staat gelijk staat aan de Franse séparation de biens, wat betekent dat je beiden afzonderlijke eigen bezittingen of vermogen hebt (op huwelijkse voorwaarden), in tegenstelling tot het Franse French communauté universelle, waarbij je getrouwd bent in gemeenschap van goederen en alle bezittingen beschouwd worden als gezamenlijk bezit. Er moet ook een gedeelte toegevoegd worden aan het contract over toekenning en verdeling van bezittingen (clause d’attribution).
TIP: Frans erfrecht is gecompliceerd, en je doet er verstandig aan juridisch advies in te winnen voordat je beslist op wiens naam je een woning laat registreren.
Voordat je een koopakte tekent moet je goed de gevolgen omtrent belasting en erfrecht in aanmerking nemen voor degene(n) op wiens naam het koopcontract geregistreerd is. Eigenaarschap van een Franse woning kan geregistreerd worden op een enkele naam, op de beide namen van een koppel, alleen op die van hun kinderen of op de namen van de hele familie. In het geval van de gezamenlijke namen van een stel, moet je kiezen tussen eigenaarschap en division en eigenaarschap en tontine, wat belangrijke consequenties kan hebben bij de dood van een partner, vooral als er geen wilsverklaring is opgetekend. Stellen die ongetrouwd zijn of vroeger getrouwd zijn geweest moeten extra oplettend zijn met betrekking tot erfrecht bij het gezamenlijk kopen van een woning in Frankrijk.
Ben er zeker van dat je eigenaarschap van een woning correct geregistreerd wordt op het moment van aankoop, aangezien het onbetaalbaar duur (of zelfs onmogelijk) kan zijn dit later te veranderen.