Ze kunnen zelfs meer dan 40 procent van de aankoopprijs van een nieuwe woning bedragen en meer dan 25 procent bij een woning van meer dan vijf jaar oud. De meeste van deze kosten zijn gebaseerd op de ‘verklaarde’ waarde van de woning, die lager kan zijn dan de aankoopprijs of ‘marktwaarde’.
Je moet nooit in de verleiding komen de prijsverklaring te verlagen voor lagere kosten, want het kan serieuze gevolgen hebben als dit ontdekt wordt.
De kosten die verband houden met het kopen van onroerend goed in Frankrijk worden hieronder op een rijtje gezet, al zullen niet alle punten van toepassing zijn op alle aankopen. De bedragen zijn te betalen bij de voltooiing van een verkoop als dit nog niet gebeurd is. Controleer voor het tekenen van een voorlopig contract waarvoor je allemaal moet betalen en hoeveel, en zorg dat deze schriftelijk bevestig worden.
Kosten voor een notaris
De notaire die de verkoop afhandelt verzamelt alle te betalen bedragen die bij een aankoop betrokken zijn (behalve de commissie voor een makelaar en diversen). Hier wordt verwarrend genoeg naar gerefereerd als frais de notaire, al gaat maar zo’n 10 procent naar de notaire zelf voor zijn diensten; deze kosten worden émoluments et honoraires genoemd. De kosten voor notaires worden berekend als een percentage van de aankoopprijs zoals hieronder te zien is, wat is vastgesteld door de regering. Merk echter op dat dit de maximale kosten zijn die in rekening gebracht kunnen worden; ze kunnen (en zijn meestal) een stuk hoger zijn dan het werkelijke bedrag verschuldigd (naar verluid in het geval van onvoorziene kosten) en je kan tot zes maanden moeten wachten op terugbetaling van de teveel betaalde kosten.
Deel van de aankoopprijs – Percentage
Van €0 tot €6.500 - 3.945%.
Van €6.550 tot €17.000 - 1.627%.
Van €17.000 tot €60.000 - 1.085%.
Meer dan €60.000 - 0.814%.
Dit betekent dat de kosten voor de notaire bij een woning van bijvoorbeeld €200,000, €2,033.41, zouden bedragen, waar nog BTW aan toegevoegd moet worden (zie hieronder). Daarnaast zal een notaire je normaal gesproken nog zo’n €250 in rekening brengen voor het opstellen van een voorlopig contract. Merk op dat Britse advocaten het monopolie van Franse notarissen op overdracht betwist hebben en dat als Franse overheidsregulering afgeschaft zou worden, de kosten onvermijdelijk zullen dalen.
Registratiekosten
Registratiebelastingen (taxes de publicité foncière/TPF) variëren afhankelijk van of je een nieuwe of ‘oude’ (ouder dan vijf jaar) woning koopt. Over een oude woning bedragen registratiebelastingen (in dit geval bekend als droits de mutation) in totaal 4.89 procent, die bestaat uit 3.6 procent ‘departementbelasting’ (taxe départmentale), waar ook weer 2,5 procent frais de recouvrement over betaald worden waardoor deze uitkomt op 3,69 procent, en 1,2 procent gemeentebelasting (taxe communale or taxe additionnelle). Dezelfde tarieven zijn van toepassing op bouwkavels en commercieel onroerend goed. Over een woning van minder dan vijf jaar oud die voor het eerst verkocht wordt, bedraagt TPF maar 0,6 procent van de prijs exclusief BTW, die ook betaald moet worden (zie hieronder).
Kadasterkosten
Uitgaven die te maken hebben met registratie in het kadaster (droits d’enregistrement), het officiële register van de onroerende eigendommen binnen een gebied, hangen af van de grootte van de hypotheek en het nazoekwerk dat de notaris moet doen om de koopakte op te stellen, maar bedragen meestal zo’n 0,6 procent van de waarde van de woning.
Hypotheekkosten
Kosten om een hypotheek te regelen kunnen op zo’n één procent van de verkoopprijs neerkomen. Er is ook een bedrag dat je aan de notaire moet betalen voor de registratie van de hypotheek bij het bureau des hypothèques, dat rond de één en 1.8 procent van de hypotheek bedraagt afhankelijk van het soort hypotheek.
Belasting Toegevoegde Waarde
Een belasting toegevoegde waarde (BTW) van 19,6 procent moet betaald worden over woningen van minder dan vijf jaar oud als ze voor de eerste keer verkocht worden. Als je een nieuwe woning binnen vijf jaar verkoopt, moet je BTW betalen over alle winst (plus vermogensbelasting). Sinds 1998 is er geen BTW over bouwgrond gekocht door particulieren. Merk ook op dat de meeste van de andere kosten in verband met het kopen van onroerend goed, inclusief notatiskosten, onderhevig zijn aan een BTW van 19,6 procent.
Kosten aan de verkopend makelaar
Als de verkopende makelaar ook een bemiddelend makelaar (agent immobilier) is, wordt zijn kosten normaal gesproken berekend als een commissie over de verkoopprijs, die op kan lopen tot tien procent maar meestal tussen de drie en acht procent is, waarbij de hogere percentages meestal gelden voor luxere woningen. Geadverteerde verkoopprijzen zijn meestal inclusief makelaarskosten; dit wordt aangegeven via de term commission compris of frais d’agence inclus. De woorden net vendeur geven aan dat de makelaarskosten niet zijn inbegrepen. Controleer voor het tekenen van een contract wie de makelaarskosten betaalt en hoeveel deze bedragen. Wanneer de verkopende bemiddelaar een notaire is, is zijn prijs over het algemeen lager dan die voor een makelaar en wordt altijd betaald door de koper. Als er geen makelaar gebruikt wordt, dus bij directe verkoop, hoeven er geen extra kosten betaald te worden, wat betekent dat de verkoopprijs lager is dan voor vergelijkbare woningen die aangeboden worden door makelaars en notaires.
Andere kosten
Andere kosten omvatten:
- Kosten voor een adviseur/advocaat
- Kosten voor een inspecteur of architect
- Aansluiting van voorzieningen en registratiekosten.
Voorbeeld
Het volgende voorbeeld van kosten is gebaseerd op een woning van €100.000 gekocht met een hypotheek van €50.000. Een nieuwe woning is minder dan vijf jaar oud en voor de eerste keer verkocht; een oude woning is ouder dan vijf jaar of verkocht voor de tweede (of erop volgende) keer.
Kosten: Nieuwe woning – Oude woning
Registratiekosten: €600 - €4,890
Kadasterkosten: €600 - €600
Hypotheekkosten: €2250 - €2250
Notariskosten: €3643 - €3643
Makelaarscommissie: Tot €10.000 - Tot €10.000
Kosten voor een adviseur: €1000 - €1000
Kosten voor een inspecteur: €200 tot €1500 - €200 tot €1500
BTW: €20.922 - €2162
TOTAAL: Nieuwe woning tot €40.515 - Oude woning €26.045
Lopende kosten
Naast kosten die direct verband houden met het kopen van een woning moet je ook rekening houden met lopende kosten. Deze omvatten lokale woonbelastingen, bouw- en inboedelverzekering, vaste en gebruikskosten voor voorzieningen, gemeentebelastingen bij woongemeenschappen, onderhoudskosten (bijvoorbeeld voor een tuin of zwembad), plus kosten voor een huisbewaarder of beheerskosten als je een woning leeg laat staan of verhuurt. Jaarlijkse lopende kosten bedragen gemiddeld zo’n twee tot drie procent van de prijs van een woning.