La mayoria de los propietarios utilizan contrato de arrendamiento oficial estándar o machote (contract, bail), pero también puedes encontrar contratos escritos por los mismos propietarios. En especial con los segundos, toma tu tiempo y lee detenidamente para asegurarte que esta todo claro. Puedes comprar un machote de un contrato de arrendamiento estándar en un agencia de bienes raíces para ver como es.
El contrato debe ser firmado por ambos, el propietario y en el inquilino. Debrán haber dos copias, uno para cada quien. Un contrato normal deberá incluir lo siguiente:
- fecha de inicio y duración del periodo de renta
- uso que se la dará a la propiedad (privado, profesional, mixto)
- cantidad de la renta, además de los terminos de pago y revisiones del mismo
- cargos adicionales (lista) e impuestos que el inquilino tendrá que pagar al propietario
- deposito (si es que hay)
- términos de terminación del contrato
Período de renta
Los contratos de renta normalmente son por 3 años. Durante el período del contrato (durée du contrat) no te pueden solictar que desalojes, aúnque el propietario quisiera vender la propiedad. Normalmente los tratos son renovados automáticamente por otro período de 3 años, a menos que el que el propietario te avise con 6 meses de anticipación al término del contrato (revisa tu contrato, ya que los términos varían).
Los períodos de los contratos pueden ser menores a 3 años ( un bail de courte durée), pero legalmente, deben ser por un mínimo de 1 año. Si la duración del contrato es menor a 3 años, es probable que es propietario no quiera seguir rentando la propiedad después de terminado el contrato.
El iniquilino es libre de dejar el departamento cuando decida después de avisar con anticipación según lo estipulado en el contrato (por lo regular 3 meses). Necesitarás hacer esto a través de una carta y con acuse de recibo ( lettre recommandée avec accusé de réception) - conserva la copia.
Puedes desalojar antes del período de aviso, pero tendrás que pagar la renta de todo el período. Si la relación con el propietario es buena y consigues que alguien se mude cuando tu desalojas, podrás evitar el pago por no haber avisado después de haberte ido.
Deposito
La mayoría de los propietarios piden un deposito de garantía (caution, dépôt de garantie) de 2 meses de renta, evita pagara algo más que esto. Este depósito se te regresa al desalojar, menos algunos gastos por daños a la propiedad. Legalmente, deberá ser devuelto dentro de los 2 meses despúes de que el inquilino entrega las llaves.
Algunos propietarios tratan de hacer deducciones sin buenas razones, así que ten en mente que:
- El deterioro del departamento (es especial alfombra, tapiz y pintura) y sus coponentes por su uso normal o paso del tiempo no pueden ser considerados como daño. Sin embargo, asegúrate de darle mantinimiento durante tu estadia, ya que es tu resposabilidad. También tendrás que dejar todo limpio a la hora de entregar el departamento.
- Los propietarios tendrán que comprobar con facturas los gastos deducidos del deposito por reparaciones.
- En caso de no estar de acuerdo, te puedes defender. Quejas pueden ser hechas en la Prefectura de local de policia o en el DDE ( Direction départementale de l'équipement), una agencia para cuestiones de alojamiento. Ten en mente que, esto suele ser un proceso muy largo.
- También podrás negociar las condiciones concernientes a la fecha de regreso del depósito o trata de pagar los últimos meses de renta con este. Naturalmente, es preferible dejar por escrito cualquier otro acuerdo adicional.
Garantías
Es común para los propietarios pedir garantías adicionales (guaranties), especialmente si no tienes empleo de tiempo completo o tus ingresos son menores a 3 veces el costo de la renta. Para estudiantes, esto puede ser una cartra de sus padres. Si no, puedes pedir a algún amigo o al banco que te garantizen en caso de que tu falles, ellos pagarán los que se deba por lo que reste del contrato.
Inventario inicial y final
En Francia, el documento acerca del inventario (état des lieux) es algo muy formal e importante del cliente. Un inventario es realizado junto con el propietario cuando te mudas; este detalla las condiciones del departamento y su contenidos.
La segunda parte del (état des lieux) es completado cuando dejas desalojas. Dos copias deberán ser firmadas por el inquilino y el propietario, cada uno se queda con una original. El inventario puede ser realizado por un tercero (hussier), con costos para ambos.
Es muy importante revisar todos los detalles del inventario inical. Todos los problemas, daños y defectos deben ser notificados, si no el propietario te puede hacer responsable de estos y quedarse con parte o con todo el deposito. Si descubres algún otro daqño tienes 1 mes para avisar el problema e incluirlo en el inventario inicial (en caso de la calefacción hasta su primer uso). En este caso, envia una carta al propietario y asegurate de enviar tus comentarios.
Los departamentos generalmente no estan amueblados, pero si así es, asegurate que esten presentes en el invenatrio y que su condición corresponda a la descrita. Si un artículo esta descrito como 'nouveau', este debe ser realmente nuevo o recientemente instalado. Si no es así, insiste e darle otro término. Revisa que los aparatos eléctricos así como las instalaciones esten funcionando correctamente. No aceptes promesas verbales que todo será arreglado después, asegurate de dejarlo por escrito o arreglado de inmediato. Deja en claro quien pagará los mantenimientos de cosas como calentadores, boilers, etc. Algunos propietarios tienen contratos de mantenimieto y las cuotas ya estan incluidas en la renta.
Si quieres hacer remodelaciones combios en la propiedad pregunta al propietario. Si no lo haces, te pueden requerir que lo pongas como estaba originalmente (o te lo pueden quitar del deposito).
Cargos de instalaciones y servicios
Dependiendo del propietario, gastos generales (charges) y cuotas comunitarias pueden o estar incluidos en la renta. Cuotas comunitarias generalmente incluyen costos de portero (si hay), limpieza de áreas comunes, mantenimiento general, uso del elevador, recolección de basura y a veces una o más de las instalaciones (generalmente agua, calefacción, si es proveída de algún sistema central).
Solo pregunta que cosas tendras que pagar individualmente (calefacción puede ser un gasto muy grande). Usualmente, estos costos son pagados mensualmente y la cantidad está basada en costo del año anterior + incremento esperado; después una vez al año (por lo regular Deciembre/Enero), se realiza un ajuste de acuerdo al costo real de periodo pasado.
Renta
La renta (loyer) por lo regular excluye otros cargos y el deposito y es normalmente pagado mensualmente, a principios de mes (por adelantado). De acuerdo a la ley Francesa, la renta puede ser incrementada solo una vez al año. Las revisiones del contrato, deben ser especificados en el mismo. Los incrementos son usualmente calculados en base a los índices de costo de construcción ( Indice du coût de la construction). publicado anualmente por el gobierno (ver www.insee.fr )