Mietverträge

Ein normaler Mietvertrag sollte folgende Angaben enthalten:

• Dauer des Mietverhältnisses
• Kaltmiete
• zusätzliche Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müllabfuhr etc.)
• Kündigungsfrist (i.d.R. 3 Monate)
• Höhe der Kaution (sowie deren Verzinsung)
• Spezifizierung der Renovierung beim Ein- oder Auszug (Sie renovieren nur einmal)
• Konditionen künftiger Mieterhöhung
• im Fall möblierte Wohnungen oder Zimmer eine Auflistung aller Einrichtungsgegenstände (überprüfen Sie deren Vollständigkeit und Zustand in Anwesenheit des Vermieters. Falls einige der Gegenstände beschädigt sind, halten Sie dies im Mietvertrag fest, so dass Sie bei Ihrem Auszug keinen Ersatz zahlen müssen)
• die Hausordnung
• eine Vereinbarung zum Umgang mit evtl. anstehenden Reparaturkosten (ggf. verpflichten Sie sich, Reparaturkosten bis zu einer gewissen Höhe selbst zu übernehmen).

Nach der Unterzeichnung ist der Mietvertrag für beide Parteien rechtlich bindend. Sie sollten sich den Vertrag daher vorher gründlich durchlesen und sich sicher sein, dass Sie alle Inhalte im Detail verstanden haben. Beachten Sie, dass deutsche Vermieter eine Einhaltung des Vertrages bis ins letzte Detail erwarten (was übrigens für alle in Deutschland abgeschlossenen Verträge gilt!). Allerdings gibt es eine Reihe von gesetzlichen Vorschriften, die einzelne Klauseln des Vertrages ggf. aufheben können (normalerweise zu Ihrem Vorteil).

Mieterschutz-Vereine - Rechtshilfe und Beratung

Falls Sie einzelne Teile Ihres Mietvertrages nicht verstehen, wenden Sie sich an einen deutschen Bekannten. Rechtliche Hilfe und Beratung bieten auch lokale Mieterschutz-Vereine. Bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter vertritt der Mieterschutz-Verein die Interessen des Mieters. Wenn Sie einem lokalen Mieterschutz-Verein beitreten, erhalten Sie nach einigen Wochen normalerweise eine Rechtsschutzversicherung, die bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter für Ihre Anwalts- und Gerichtskosten aufkommt.

Mieterschutz-Vereine finden Sie in den meisten deutschen Städten. Neben der direkten Rechtsberatung erhalten Sie hier auch Broschüren zum Thema Mietrecht. Ihren lokalen Verein finden Sie im Telefonbuch unter Mieterverein oder über den Deutschen Mieterbund (DMB):

Deutscher Mieterbund
Tel. 0221/94077-0
E-mail:
Internet: www.mieterbund.de .

Kaution

Die meisten Vermieter verlangen bei Unterzeichnung des Mietvertrages eine Kaution. Diese erhalten Sie nach Ihrem Auszug zurück, einschließlich der während des Mietverhältnisses generierten Zinsen. Falls jedoch während des Mietzeitraums Beschädigungen an der Unterkunft entstehen, kann der Vermieter die Reparaturkosten von der Kaution abziehen.

Die Kaution darf nach geltendem Recht bis zu drei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (MWSt) betragen. Viele Vermieter verlangen jedoch nur eine Kaution von ein oder zwei Kaltmieten. Der Vermieter ist verpflichtet, auf den Kautionsbetrag Zinsen zu zahlen. Die Kaution sollte deshalb nicht direkt an den Vermieter überwiesen, sondern auf ein spezielles Konto, das dem Vermieter verpfändet wird. Auf diese Weise verhindern Sie, dass der Vermieter unrechtmäßig die Kaution einbehält und erhalten Zinsen auf den Kautionsbetrag. Ihre Bank kann Ihnen hierzu nähere Informationen geben.

Kaltmiete und Nebenkosten

Die Miete bezeichnet den Betrag, den Sie jeden Monat an Ihren Vermieter überweisen. Dieser setzt sich zusammen aus der Kaltmiete und zusätzlichen Nebenkosten für die Müllabfuhr, den Hausreinigung sowie ggf. Heizungs- und Wasserkosten. Der Gesamtbetrag aus Kaltmiete und Nebenkosten ergibt die Warmmiete .

Die Höhe der Nebenkosten hängt von der Wohnung und ihrer Lage ab und wird im Mietvertrag gesondert ausgewiesen. Zusatzkosten für Heizung, Gas, Wasser und Elektrizität hängen normalerweise von Ihrem individuellen Verbrauch ab. Sie überweisen hierbei i.d.R. zunächst einen monatlichen Fixbetrag, der sich an Ihrem durchschnittlichen Verbrauch im Vorjahr ausrichtet. Einmal pro Jahr werden dann die Zähler abgelesen und die zu viel gezahlten Gebühren zurückgezahlt oder entsprechende Fehlbeträge in Rechnung gestellt.

Nebenkosten wie Müllabfuhr sowie Straßen- und Hausreinigung werden in Abhängigkeit von Wohnungsgröße zwischen den Mietern eines Gebäudes verteilt. In alten Gebäuden ohne individuelle Gebührenzähler kann dies auch auf die oben genannten Gebühren zutreffen. Wenn im Haus z.B. keine individuellen Heizungszähler installiert sind, werden die gesamten Heizungsgebühren nach Quadratmeterzahl zwischen den einzelnen Wohnungen aufgeteilt.

Viele Vermieter erwarten, dass Sie die Monatsmiete per Bankeinzug oder Dauerauftrag zahlen (siehe unser Kapitel zu Banktransfers). Manche Vermieter verlangen zudem eine Haftpflicht- und/oder Hausratsversicherung zur Absicherung in Schadensfällen.

Die Hausordnung

Mit dem Mietvertrag unterschreiben Sie normalerweise auch die Hausordnung Ihres Wohnblocks oder Miethauses. Diese definiert unter anderem die Ruhezeiten (22:00-07:00 und 13:00-15:00 Uhr), während denen unnötig laute Geräusche wie laute Musik zu vermeiden sind. In einigen Fällen schreibt die Hausordnung auch eine abwechselnde Reinigung der gemeinsamen genutzen Flächen wie dem Treppenhaus und dem Keller durch die Mieter vor.

Beachten Sie, dass die Hausordnung ein ganz normaler Bestandteil Ihres Mietvertrages ist, und dass ihre Nichteinhaltung ein Grund zur fristlosen Kündigung ist. Für Ausländer aus weniger 'regulierten' Ländern mag dies am Anfang ungewohnt sein. Seien Sie daher nicht überrascht, wenn eine laute Wohnungseinweihungsparty rasch zu Beschwerden Ihrer neuen (und sehr schnell entzürnten) Nachbarn führt. Eine persönliche Vorstellung nach Ihrem Einzug kann hier manchmal Wunder wirken, auch wenn sie keineswegs Standard in Deutschland ist.

Hausmeister: In Häusern mit mehreren Mietparteien gibt es oft einen Hausmeister und/oder einen Hausverwalter. Der Hausmeister und Hausverwalter sind für die Einhaltung der Hausregeln und für kleine Reparaturen verantwortlich. Falls Sie ein Problem in Ihrer Wohnung haben, sollten Sie sich daher zunächst an diese Ansprechpartner wenden.

Winterdienst und Straßenreinigung: In Gebäuden ohne Hausmeister sind die Mieter gesetzlich dazu verplichtet im Winter den Bürgersteig vor Ihrem Gebäude von Schnee und Eis zu befreien. Dies ist normalerweise im Mietvertrag festgehalten. Falls Sie als Mieter für den Winterdienst verantwortlich sind, haften Sie für sämtliche Unfälle vor Ihrem Haus, sofern Sie diesen Pflichten nicht nachkommen. In einigen Regionen Deutschlands muss darüber hinaus auch regelmäßig die Straße vor Ihrem Haus gekehrt werden.

Haustiere: In Ihrem Mietvertrag steht auch, ob Haustiere im Haus erlaubt sind. Falls Sie ein Haustier halten möchten, sollten Sie dies auf jeden Fall mit Ihrem Vermieter besprechen. Als Haustiere gelten Hunde, Katzen, Vögel, Hamster etc.

Kündigungsfristen

Mietverträge unterliegen einer Kündigungsfrist, die sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter bindend ist. Dessen ungeachtet kann Ihnen der Vermieter die Wohnung nicht ohne Begründung kündigen, auch nicht bei Einhaltung der Kündigungsfrist.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für unbefristete Mietverträge beträgt drei Monate. Je länger Sie in einer Wohnung leben, desto länger wird auch die Kündigungsfrist. Davon abweichende Konditionen müssen explizit im Mietvertrag festgehalten werden.

Manche Vermieter versuchen, Ihnen einen bindenden Vertrag für einen vorab definierten, befristeten Zeitraum aufzuzwingen. Wir haben von Fällen gehört, in denen Vermieter einen Fünfjahres-Vertrag aufgesetzt haben und Mieter, die vorzeitig ausziehen wollten, zur Zahlung der gesamten Restmiete zwingen wollten! Wir empfehlen, niemals einen solchen Mietvertrag zu unterzeichnen. Falls Sie jedoch in eine solche Situation geraten, sollten Sie umgehend einen lokalen Mieterbund aufsuchen. In vielen Fällen widersprechen solche "Knebelverträge" geltendem Recht und können daher angefochten werden.

Renovierungsarbeiten

Ihr Mietvertrag sollte festhalten, ob Sie die Wohnung bei Ihrem Auszug in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übergeben sollen. Renovierungsarbeiten umfassen hierbei z.B. einen neuen Wandanstrich sowie neue Teppiche (falls diese Bestandteil der Wohnung sind). Viele Vermieter wollen sich nicht selbst um die Renovierung der Wohnung zwischen zwei Mietern kümmern. In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten:

(a) Sie renovieren bei Ihrem Einzug. In diesem Fall wird Ihnen die Wohnung unrenoviert übergeben. Sie sind daher auch nicht verpflichtet, die Wohnung bei Ihrem Auszug zu renovieren.

(b) Sie renovieren die Wohnung bei Ihrem Auszug. In diesem Fall wird Ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben (also z.B. mit frisch gestrichenen Wänden). Die hat den Vorteil, dass Sie bei Ihrem Einzug keine Renovierungsarbeiten vornehmen müssen. Im Gegenzug verpfichten Sie sich jedoch oftmals, die Wohnung auch wieder in renoviertem Zustand zu übergeben. Anderernfalls riskieren Sie den Verlust Ihrer Kaution.Bedenken Sie, dass es sehr viel mehr Freude macht, eine neue Wohnung zu renovieren als eine, aus der Sie nur noch ausziehen wollen. Aus diesem Grund bevorzugen viele Leute unrenovierte Wohnungen. Eine unrenovierte Wohnung hat zudem den Vorteil, dass Sie die Wohnung nach Ihrem Geschmack renovieren können (z.B. mit farbig gestrichenen Wänden).

Schäden und Haftpflicht

Bevor Sie in Ihre neue Wohnung einziehen, sollten Sie diese gemeinsam mit Ihrem Vermieter oder Hausverwalter gründlich inspizieren. Sämtliche Schäden wie Kratzer, Flecken, Risse usw. sollten bei der Übergabe der Wohnung schriftlich festgehalten werden. Andernfalls können Ihnen diese Schäden bei Ihrem Auszug in Rechnung gestellt oder von Ihrer Kaution abgezogen werden. Die Liste der Schäden sollte von Ihrem Vermieter unterzeichnet werden und von Ihnen gut aufbewahrt werden.Beim Auszug aus der Wohnung wird dann ein neuer Termin mit dem Vermieter oder Hausverwalter zur Abnahme der Wohnung vereinbart.

Falls die Wohnung Schäden aufweist, kann der Vermieter die Kaution teilweise oder komplett einbehalten. Im Falle einer erfolgreichen Abnahme wird ein Dokument unterschrieben, in dem die schadenfreie Übergabe bescheinigt wird und die Rückzahlung der Kaution vereinbart wird.

Als Neuankömmling ist es empfehlenswert, einen deutschen Freund oder Arbeitskollegen zu beiden Wohnungsübergaben mitzunehmen, der sich mit der Prozedur auskennt und sicherstellen kann, dass keine sprachlichen Missverständnisse auftreten.

Hausschlüssel

Ein weiterer wichtiger Bestandteil Ihres Mietvertrages sind die Hausschlüssel, die Ihnen mit der Wohnung übergeben werden. Stellen Sie sicher, dass Sie sämtliche im Mietvertrag aufgeführten Schlüssel auch erhalten. Falls Sie einen Schlüssel verlieren, müssen Sie für den Austausch der betroffenen Schlösser aufkommen. Dies kann extrem teuer werden, wenn es sich um einen Gemeinschaftsschlüssel für mehrere Türen handelt!! Beachten Sie, dass Sie viele Schlüssel nicht einfach nachmachen können, um einen Schlüsselverlust vertuschen. Viele moderne Schlüssel sind numeriert und können nur mit Genehmigung des Vermieters kopiert werden.