Mamy dostępnych trzy rodzaje pośredników sprzedaży – agencje nieruchomości, agencje poszukujące i szkockie agencje radców prawnych (solicitor agents).
Większość nieruchomości jest nabywana za pośrednictwem agencji nieruchomości, sprzedających w imieniu prawnych właścicieli domu. W Szkocji zajmują się tym agencje radców prawnych, których biura oferują „sklepy” nieruchomości, gdzie można dokonać zakupu natychmiastowo.
Uznaje się, że zakup odbywa się jako umowa między sprzedającym a kupującym, niezależnie, czy jest on bezpośredni czy przy udziale agencji nieruchomości.
Oprócz firm obejmujących swoim zasięgiem cały kraj, większość agentów działa na poziomie lokalnym i nie zna oferty w innych regionach. Przedsiębiorstwa zazdrośnie strzegą swoich ofert przed zakusami konkurencji.
Chcąc znaleźć agenta działającego w określonym rejonie, poszukaj adresów i numerów telefonów na lokalnych żółtych stronach. Często agencje wydają swoje własne biuletyny, w których przedstawia się szczegóły dptyczące zarówno nowych domów jak i nieruchomości „z drugiej ręki”; publikuje się także kolorowe prospekty dla deweloperów. Niektóre agencje zajmują się także wynajmem i zarządzaniem mieszkaniami.
Innym rozwiązaniem może być także poszukiwanie przez Internet. Oferty większości agencji nieruchomości są dostępne online i łatwo jest znaleźć strony, które przeszukują sieć pod kątem lokalizacji obiektów, ceny, rodzaju czy liczby sypialni. Jest to bardzo użyteczne, podczas gdy szukasz nieruchomości w innym regionie niż mieszkasz. Dostępne są także wirtualne wycieczki po nieruchomościach dostępnych na sprzedaż, które umożliwiają wstępne zapoznanie się z obiektem.
Aby zostać agentem nieruchomości w Wielkiej Brytanii nie jest wymagane żadne wykształcenie, licencja czy doświadczenie (podobnie jest w przypadku polityków). Nie muszą oni być także częścią żadnych organizacji zawodowych (chociaż w większości są). Agenci nieruchomości mają w Wielkiej Brytanii marną opinię, i wstyd im się przyznać do wykonywanego zawodu. W ostatnich latach ich wizerunek tylko się pogorszył. Wyjątkiem jest tylko Szkocja, gdzie agenci cieszą się dużo szacunkiem i zaufaniem, co jest konsekwencją tamtejszych uregulowań prawnych.
Między niektórymi agentami trwają nieustające wojny, które nie wykluczają takich zagrań jak sabotaż, oszustwa, kradzieże tablic „For Sale”. Państwo ma niewielką kontrolę nad nimi i nie jest w stanie zapobiegać podbijaniu przez nich cen, podszywaniu się pod reprezentantów określonej nieruchomości czy czerpaniu dodatkowych korzyści osobistych. Nie bez przyczyny zarabiają oni łącznie ponad 2.5 mld funtów tylko w ramach sprzedaży obiektów mieszkalnych. Innymi praktykami stosowanymi przez nich są:
Mimo takiej liczby nieczystych (i często nielegalnych) zagrań, zaskakującym jest, że rzecznik praw konsumenta w dziedzinie nieruchomości otrzymuje stosunkowo niewiele skarg (w 2003 roku ok. 5.500). Większość ludzi uznaje to po prostu za stratę czasu.
Porada: Aby uniknąć powyższych praktyk nieuczciwych agentów, podczas sprzedaży nieruchomości korzystaj z usług przynajmniej dwóch firm.
Niektóre agencje nieruchomości są częścią banków lub innych instytucji finansowych, co oznacza, że w kwestiach finansowania lub ubezpieczania inwestycji nie możesz liczyć na niezależną i uczciwą informację z ich strony. Będzie im po prostu zależało na tym, żebyś skorzystał z usług firm, których są częścią.
Może się okazać, że korzystniej jest dokonać zakupu poprzez małe rodzinne firmy o wieloletniej tradycji, niż przez duże, sieciowe agencje. Wiele firm oferuje przy okazji usługi notarialne, jednak radzimy korzystać z niezależnego prawnika, gdyż opłacony przez agencję cały czas pozostaje lojalny wobec niej. Również lepiej jest załatwiać hipotekę lub ubezpieczenie w firmach zewnętrznych niż poprzez pośredników.
Jeżeli wiesz, jakiego rodzaju nieruchomość chcesz kupić, w jakim miejscu ma się ona znajdować i jak dużo jesteś w stanie zapłacić, ale nie masz czasu szukać lub mieszkasz daleko, możesz wynająć home search consultants (agencja poszukująca nieruchomości; nazywa się je także buying agencies – agencje kupujące, czy relocation agencies – przeprowadzkowe). Pomoże ci to zaoszczędzić sporo pieniędzy, czasu i kłopotów, zwłaszcza jeśli masz niestandardowe wymagania.
Wiele spośród tych agencji kupuje w imieniu klientów określone nieruchomości (szczególnie dla obcokrajowców), twierdząc, że są w stanie wynegocjować lepsze warunki zakupu niż prywatny inwestor. Taka oszczędność pozwala na pokrycie kosztów wynajęcia firmy. Niektóre specjalizują się w wynajdowaniu wyjątkowych (lub typowych dla Londynu) nieruchomości o cenach przekraczających 500.000 funtów.
Relocation agents pomagają we wszystkich aspektach inwestycji. Mogą prowadzić w twoim imieniu negocjacje, zorganizować finansowanie zakupu, zapewnić ubezpieczenie czy nawet przeprowadzkę. Na ogół uzyskamy od nich także informacje związane z możliwościami zatrudnienia w danym rejonie, lokalnymi usługami zdrowotnymi, edukacyjnymi, dotyczącymi komunikacji publicznej czy dostępnych w okolicy obiektach handlowych oraz sportowych.
Firmy pobierają na ogół 1-1.5 procenta wartości inwestycji (w Londynie opłata może sięgnąć 2 procent) oraz zaliczkę za sześć miesięcy poszukiwań z góry (około 500 – 2.500 funtów). Po zakupie nieruchomości, opłata za usługi jest pomniejszana o kwotę zaliczki. Pamiętaj jednak, że jest ona bezzwrotna, kiedy na przykład odstąpisz od zakupu. Aby znaleźć informacje o relocation agencies skorzystaj z serwisu Association of Relocation Professionals (ARP) lub sprawdź kategorię Relocation Agencies na żółtych stronach
Są to agencje prawników funkcjonujące w Szkocji. Działają na zasadzie „sklepów z nieruchomościami”. Jako, że prawnik nie jest związany z żadnymi instytucjami finansowymi, musi dostarczać jasne, sprawdzone i prawdziwe informacje. Proces zakupu mieszkania jest tutaj dużo tańszy i szybszy niż w pozostałych rejonach Wielkiej Brytanii. Dzięki temu w Szkocji występuje dużo mniej skarg na firmy zajmujące się pośrednictwem sprzedaży.
W większości agencje podają bardzo dokładne opisy nieruchomości, chociaż można często narzekać na niewystarczająca ilość zdjęć. Istnieje reguła, że im droższa inwestycja, tym więcej i bardziej zrozumiałe informacje na jej temat (dla takich nieruchomości drukuje się przykład prospekty z kolorowymi fotografiami).
Agenci nie mają prawa do przesady w określaniu swoich ofert. Zakazuje tego Property Misdescriptions Act z 1991. Ukrócił on praktyki takie jak nazywanie zwykłej szopy elegancką rezydencją. Jednak mowa agentów nieruchomości zawiera bardzo wiele słów-kluczy, które pozwalają odczytać prawdziwe właściwości obiektu: „unikalny” (unique) – taki, którego nikt inny nie chce; wymagający modernizacji (in need of modernisation) – wymagający ogromnego nakładu pracy; pokój do nauki (study) – malutki pokoik; „przytulny” i „kompaktowy” (cosy, compact), mały; bijou – mikroskopijny; „indywidualny” (individual) – dziwaczny; „przyjemny” (pleasant) – nudny; „dobrze utrzymany” (well presented) – pomalowany na szybko. Przykładów języka agentów nieruchomości jest mnóstwo
W ogłoszeniach o sprzedaż zawsze podaje się ilość sypialni. Często pojawia się także informacja o pozostałych pomieszczeniach – jadalni, salonie, gabinecie, bibliotece, pokoju zabawowym, pralni, spiżami, przedpokoju, piwnicy czy szklarni. Droższe nieruchomości na ogół mają jeszcze różnego rodzaju pokoje służące podejmowaniu gości. Całkowita powierzchnia mieszkania na ogół nie jest podawana, jednak informuje się o rozmiarach poszczególnych pomieszczeń (w stopach i calach). Nie zapominaj ich dla pewności zmierzyć.
W miarę możliwości szukaj agencji zrzeszonych w ramach organizacji takich jak National Association of Estate Agents (NAEA, Tel. 01926-496800, www.naea.co.uk ). Warto także sprawdzić, czy firma jest częścią programu Ombudsman for Estate Agents (OEA – rzecznik praw konsumenta ds. nieruchomości) (Tel. 01722-333306, www.oea.co.uk ), na ogół odpowiednia naklejka na drzwiach do agencji o tym informuje. Narzuca pewne reguły działania na agencje oraz umożliwia klientom na składanie zażaleń. Organizacja ma także prawo nakładać kary finansowe za zakazane praktyki (mogą one sięgać 25.000 funtów), co wyjaśnia, że tylko 40% pośredników sprzedaży do niej przystąpiło.
Office of Fair Trading (OFT – biuro uczciwego handlu) przeprowadziło badanie na temat agencji pośredniczących w sprzedaży nieruchomości. Eksperci jednak są bardzo sceptyczni, uważają raport biura za bezużyteczny, więc nie licz na wykrycie prób oszustwa, posługując się tym dokumentem.