Przed zakupem, powinieneś wycenić nieruchomość. Doradca zajmujący się Twoim kredytem prawdopodobnie pomoże Ci w tej kwesti, więc skorzystaj z jego wiedzy.
Negocjowanie cen na nowych obiektów jest prawie niemożliwe w Szwajcarii. Ekipy budowlane doskonale zdają sobie sprawo, jak mało nieruchomości jest na rynku szwajcarskim. Jeśli chciałbyś dokonać jakiejkolwiek zmiany remontowej, będziesz musiał za nią zapłacić. Negocjacje w sprawie ceny starszej nieruchomości są często możliwe - choć można oczywiście spotkać sprzedawców, którzy nie zgodzą się na żadną obniżkę ceny. Ogólnie rzecz biorąc, o wiele łatwiej jest negocjować, jeśli jesteś w stanie ewentualnie zrezygnować z zakupu nieruchomości - chociaż może to być niezwykle trudne, ponieważ rynek mieszkań jest tak mały w Szwajcarii.
Możliwe jest również, że bank wyceni nieruchomość po niższej wartości niż sprzedawca, a następnie z tego powodu odmówi Ci wysokiego kredytu hipotecznego. W tym przypadku należy korzystać z wyceny banku jako narzędzia negocjacji.
Może się zdarzyć, że trzeba licytować nieruchomość ze względu na spore zainteresowanie innych kupców. W tym przypadku możliwe jest, że będziesz zmuszony znacznie przekroczyć cenę wywoławczą obiektu.
Jeśli nie masz wystarczających dochodów na zakup nieruchomości, rozejrzyj się po ofertach banków w sprawie kredytów hipotecznych.
Notarialne poświadczenie zakupu nieruchomości
Kiedy już ustaliłeś z właścicielem cenę i jesteś gotowy do zakupu, musisz udać się do notariusza . Są oni obowiązkowi przy zawieraniu transkacji i według prawa powinni być neutralni wobec obu stron, mimo iż są wybierani przez kupującego.
Wszystkie wstępne umowy i porozumienia muszą być potwierdzone notarialnie. Bez poświadczenia notarialnego transakcja nie jest legalna i nie miała mocy prawnej. Zwykle jesteś zobowiązany do stawienia się osobiście u notariusza, chociaż czasami może wystarczyć wyznaczenie przedstawiciela prawnego (wymaga to prokury sporządzonej wydanej przez notariusza).
Pierwszym krokiem jest podpisanie umowy o zakup, sporządzonej przez notariusza. Gwarantuje ona, że właściciel nie sprzeda nieruchomości nikomu innemu. W zamian, możesz być zobowiązany do opłacenia zaliczki w wysokości 10% wartości nieruchomości.
W przypadku nierezydentów, niniejsza umowa jest uzależniona od otrzymania zgody ze strony władz na kontynuację zakupu. W tym momencie, powinieneś być przygotowany na czekanie na decyzję co najmniej dwa miesiące, a może nawet trzy (w czasie ferii zimowych lub jeśli roczny kontyngent na pozwolenia został już wyczerpany). W razie odmowy wydania zezwolenia, wszystkie, poza prowizją notariusza, poniesione koszta zostaną zwrócone kupującemu, a nieruchomość zostanie ponownie wystawiona na rynku.
Jeśli Twój wniosek uzyska owo pozwolenie i masz wystarczającą ilość środków ( hipoteka i / lub dochody od osób fizycznych), możesz przystąpić do transakcji właściwej. Notariusz sporządzi następnie akt sprzedaży, która zostanie odczytany przez obie strony w tym samym czasie. Muszą następnie podpisać aktu notarialny, który notariusz wniesie do księgi wieczystej kantonu.
Jesteś zobowiązany do umieszczenia pozostałych 90% pieniędzy w depozycie u notariusza (który będzie je trzymał aż do zakończenia transakcji). Jeśli kupujesz nowy obiekt, płatność może być rozłożona na poszczególne etapy budowy budowy (na przykład 50%, gdy zamontowano okna, kolejne 30%, gdy umieszczano meble i pozostałe 10% przed przeprowadzką.) To powinno być zawarte w umowie.
Gdy akt prawny wchodzi w życie, zmienia się właściciel nieruchomości, notariusz przelewa kwotę z depozycie do sprzedawcy i Ty (kupujący) otrzymujesz zaktualizowany wyciąg z księgi wieczystej potwierdzający, że nieruchomość należy do Ciebie.
Ta procedura nie powinna zająć więcej niż 16 dni, jeśli posiadasz już kredyt hipoteczny i niezbędne zezwolenia (pozwolenia B dla obywateli UE / ETA bez szwajcarskiej rezydencji, zezwolenie C dla wszystkich innych narodowości).
Dodatkowe koszty
Poza pokryciem wartości nieruchomości, musisz zapłacić koszty notarialne (zwykle pomiędzy 0,02% a 1% wartości nieruchomości, dodatkowo 7,6% podatku VAT, choć jego stawka różni się w poszczególnych kantonach), podatek od przeniesienia własności gruntu (około 4% , także różni się w poszczególnych kantonach – zniesiony z kolei został w Zurychu), opłatę za rejestracyję aktu prawnego (od 1% do 1,5% w zależności od kantonu).