Voor onderhandelen en het tekenen van een huurcontract, moet je je bewust zijn van een aantal belangrijke zaken. Dit artikel geeft een overzicht van alles dat je in aanmerking moet nemen.
De meeste verhuurders maken gebruik van een officieel standaard huurcontract (contrat, bail), maar je kan ook contracten vinden die door verhuurders zelf opgesteld zijn. Vooral in het laatste geval is het belangrijk je tijd te nemen en het contract met aandacht door te lezen om er zeker van te zijn dat alles duidelijk is. Je kan meestal een standaard huurformulier kopen bij een makelaar om te zien hoe het eruit ziet.
Het contract moet getekend worden door de huurder en verhuurder. Er moeten twee kopiën zijn, één voor elke partij. Een normaal contract bevat de volgende zaken:
Meestal duren huurperiodes voor (niet-gemeubleerde) woningen drie jaar. Gedurende de contractperiode (durée du contrat) kan je niet gevraagd worden te vertrekken, zelfs niet als de eigenaar de woning wilt verkopen. Gebruikelijke overeenkomsten zijn automatisch hernieuwbaar voor een nieuwe periode van drie jaar, tenzij de verhuurder deze zes maanden van tevoren opzegt (check je contract aangezien voorwaarden verschillen).
De contractperiode kan korter dan drie jaar zijn (un bail de courte durée), maar moet wettelijk minimaal een jaar zijn. Als de huurperiode korter is dan drie jaar is dat waarschijnlijk omdat de verhuurder de plek na die tijd niet langer wilt verhuren.
Een huurder is gewoonlijk vrij om te vertrekken wanneer hij of zij dat wil na het opzeggen zoals dat is aangegeven in het huurcontract (drie maanden bij een niet-gemeubileerd appartement en één maand bij een gemeubileerd appartement). Je moet dit doen door middel van een aangetekende brief met bericht van ontvangt - het is verstandig om hiervan een kopie te bewaren.
Je kan vertrekken voor het einde van de opzegtermijn, maar je moet de huur voor de hele periode betalen. Als je een goede relatie hebt met de huurbaas en je iemand kan vinden om in te trekken wanneer je weggaat, zou je misschien kunnen vermijden dat je nog moet betalen nadat je weggaat.
De meeste verhuurders vragen een borg (caution, dépôt de garantie) van een of twee maanden rent - vermijd borgsommen hoger dan dit. Deze borgsom wordt terugbetaald als je vertrekt - min aftrekkingen voor eventuele schade. Volgens de wet moet dit bedrag binnen twee maanden nadat de huurder de sleutels inlevert teruggestord worden.
Sommige verhuurders proberen de terug te betalen borg te verlagen zonder goede redenen, dus houd in gedachte dat:
Het is gebruikelijk dat verhuurders ook om extra garanties (guaranties) vragen, vooral als je niet fulltime werkt of je inkomen lager dan drie keer de huursom is. Voor studenten is dit gewoonlijk een garantie van de ouders (in de vorm van een brief van je ouders, se porter garant). Als je deze niet kan verschaffen zou je misschien een garantie van je bank of zelfs een vriend moeten krijgen dat ze zullen betalen wat nodig is als je in gebreke bent.
In Frankrijk is dit document over de inventaris (état des lieux) een formeel en belangrijk onderdeel van het contract. Een inventaris wordt samen met de verhuurder opgesteld wanneer je intrekt en specificeert de toestand van de woning en haar inhoud.
Het tweede gedeelte van de état des lieux wordt opgesteld als je weggaat. Twee kopieën daarvan moeten door de huurder en verhuurder getekend worden die ze beiden bewaren. De inventaris kan ook vastgesteld worden door een derde partij (huissier), met kosten die meestal gesplitst worden door de huurder en verhuurder.
Het is erg belangrijk alle detaills in de begin-inventaris te controleren. Alle eventueel bestaande problemen, schades en defecten moeten opgemerkt worden, anders kan de verhuurder je verantwoordelijk stellen en een gedeelte van je borg inhouden. Als je problemen ontdekt na het intrekken in je woning heb je een maand om deze in de inventaris-verklaring op te nemen (in het geval van centrale verwarming gelijk na het eerste gebruik). Verstuur in dit geval een ondertekende brief naar de huurbaas en zorg ervoor dat al je commentaren zijn beschreven.
Flats zijn meestal niet gemeubileerd, maar als dat wel zo is moeten alle meubels aanwezig zijn in de inventoris en een kloppende beschrijving hebben. Als iets als 'nouveau' beschreven is, moet het ook echt nieuw zijn of recentelijk geïnstalleerd zijn. Sta er als dit niet het geval is op dat het met een andere term beschreven wordt. Controleer of alle elektriciteit- gas- en andere voorzieningen werken. Accepteer geen mondelinge garantie dat dingen later gerepaeerd worden; zorg ervoor dat het opgeschreven wordt in het contract of onmiddelijk gerepareerd wordt. Zorg ervoor dat je uitvindt wie er betaalt voor het onderhoud van dingen als boilers, verwarming, enz. Sommige verhuurders hebben onderhoudcontracten waarbij deze kosten al onderdeel van je vaste lasten.
Vraag voordat je structurele of andere veranderingen aanbrengt om toestemming van de verhuurder. Als je dit niet doet zou je later verplicht kunnen worden de woning terug te brengen in haar originele staat (of zouden er bedragen van de borg afgetrokken kunnen worden).
Afhankelijk van de verhuurder zou het kunnen dat kosten voor gebruiksvoorzieningen (charges) en gemeenschappelijke bijdragen niet inbegrepen zijn in de huur. Gemeenschappelijke kosten omvatten vaak de kosten voor een conciërge (als daar sprake van is), de schoonmaak van openbare plekken, algemeen onderhoud, liftgebruik, afvalinzameling en soms een of meer gebruiksvoorzieningen (vaak water en verwarming als deze verbonden zijn met een centraal systeem).
Zorg er dus voor dat je weet welke dingen je individueel betaalt (vooral verwarming kan een grote kostenpost zijn). Meestal worden vaste lasten maandelijks betaald en is de hoogte ervan gebaseerd op de kosten in het voorafgaande jaar plus de verwachte toename. Meestal worden deze eenmaal per jaar (vaak in december/januari) aangepast op basis van de echte kosten in de voorafgaande periode.
In de huur (loyer) zijn bijkomende vaste lasten en de borg meestal niet inbegrepen. De huur wordt gebruikelijk aan het begin van de maand (dus van tevoren) betaald. Volgens de Franse wet mag de huur maar één keer per jaar verhoogd worden. Beoordelingsvoorwaarden moeten gespecificeerd worden in het contract. Verhogingen worden meestal berekend op basis van een bouwkosten-index (Indice du coût de la construction) die jaarlijks uitgegeven wordt door de regering (zie www.insee.fr ).