Overdracht is de juridische term voor het verwerken van het papierwerk dat betrekking heeft op het kopen en verkopen van eigendom en het overdragen van de aktes van bezit.
In Portugal, kunnen sommige aspecten van overdracht, zoals het opstellen van de akte en getuige van de handtekening, door een openbare notaris (notário) gedaan worden. Een notaris vertegenwoordigt de Portugese overheid en 1 van zijn hoofdtaken is om ervoor te zorgen dat alle belastingen betaald zijn bij het sluiten van de verkoop. Hij verifieert of garandeert de juistheid van stellingen die in het contract gemaakt werden niet en beschermt je niet tegen fraude!
Vele Portugese makelaars zullen ook de overdracht zelf doen, maar dit kan riskant zijn en het is noodzakelijk om een eigen advocaat (advogado) aan te nemen. Laat een makelaar nooit toe om de overdracht te doen als hij handelt voor zowel de verkoper (vendedor) als de koper (comprador). De overdracht moet de volgende controles omvatten:
Controleren of een eigendom behoort aan de verkoper, zoals getoond in de akte (escritura) en geregistreerd bij het landsregister (conservatória do registro predial) of dat hij de juridische toestemming heeft om het te verkopen. De eigenaar moet ook een certificeerde notariële kopie van de akte en een certificaat van het landsregister (certidão de registro). De beschrijving van het eigendom bij het landsregister en bij het belastingskantoor moeten identiek zijn.
Controleer of de eigenaar een officieel belastingsdocument (caderneta predial) heeft door het plaatselijke belastingskantoor afgeleverd, dat de fiscale waarde (valor trubutável) van het eigendom toont, en dat de beschrijving van het eigendom overeenkomt met het certificaat van het landsregister.
Controle dat er geen recht van voorkoop is bij een eigendom en dat er geen plannen zijn om iets te bouwen dat een nadelig effect kan hebben of de waarde, plezier of gebruik van het eigendom, zoals wegen, spoorwegen, luchthaven, winkels, fabrieken en andere ontwikkelingen.
Nazicht of alle bouwvergunningen en planningstoestemmingen in orde zijn (bijvoorbeeld een bouwlicentie, water en elektriciteitsvoorzieningen, verbinding met de riolering) en dat ze echt zijn, en dat het eigendom gebouwd werd volgens de plannen. Alle toevoegingen zoals een zwembad moeten op de plannen aanwezig zijn en toegestaan zijn. Een nieuw gebouw moet een bewoonbaar verklaring hebben waarin staat dat er in gewoond kan worden, en die wordt uitgegeven wanneer een gebouw overeen komt met de bouwstandaarden en regels. Als een gebouw voor 1951 gebouwd werd moet de eigenaar een certificaat hebben van het landsregister waarin dit staat.
Voor je bouwgrond koopt moet je een certificaat (parecer camarário) van de gemeente ontvangen waarin staat wat op de grond mag gebouwd worden. Verkrijg een kopie van de gebruikerslicentie van de gemeente waarin staat waarvoor een eigendom of grond voor kan gebruikt worden. Een niet-inwoners licentie moet ook het toegestane commerciële of industriële gebruik vermelden. Het is belangrijk om de grootte te controleren van de woning die mag gebouwd worden op een perceel of hoe ver een bestaand gebouw kan uitgebreid worden.
Controle dat er geen hindernissen zijn, bijvoorbeeld hypotheken of leningen, tegen een eigendom of onbetaalde schulden. Het is belangrijk om een certificaat de verkrijgen van het plaatselijke landsregister dat bevestigt dat het eigendom vrij is van hindernissen, welk vereist is door de notaris (notário) wanneer de akte getekend wordt bij het sluiten van de verkoop. Je moet er zeker van zijn dat alle schulden tegen het eigendom betaald zijn voor je de akte van verkoop (escritura) tekent. Er kan een vertraging van een jaar zitten tussen het registreren van kosten in het register en het werkelijk ingevoerd worden van de kosten in het register (en dan voorkomen op het certificaat). Het is daarom belangrijk dat jij of je advocaat naar het landsregister gaat en alle ingevoerde gegevens controleert op de dag van het sluiten van de deal (dit kan enkele dagen vroeger gedaan worden en dan hoef je enkel de gegevens sinds de vorige controle te bekijken op de dag van het sluiten van de deal).
Andere controles omvatten:
Navragen bij de gemeente of er onbetaalde belastingen of andere onbetaalde kosten aan een eigendom verbonden zijn;
Controleren of er geen onbetaalde gemeenschapskosten van de laatste 5 jaar meer zijn (het is soms mogelijk voor een verkoop om die van het laatste jaar te betalen en vorige rekeningen te negeren) en kopieën verkrijgen van de mede-eigenaarregels en de laatste rekeningen van de gemeenschap van eigenaars (deze zouden moeten vertellen of er hangende kosten zijn waarvoor u zou moeten betalen);
Controle dat alle rekeningen van elektriciteit, water, telefoon en gas betaald zijn de laatste jaren. Facturen moeten door de verkoper getoond worden voor alle belastingen en diensten.
Als u een eigendom koopt waar er nog leningen of belastingen moeten afbetaald worden, heeft de lener of plaatselijke autoriteit het eerste recht op het eigendom en heeft het recht om het in bezit te nemen en te verkopen om de schulden te betalen. Alle onbetaalde schulden van een eigendom in Portugal worden overgeërfd door de koper.
De kost van overdracht van een eigendom in Portugal hangt af van of je een buitenlandse of Portugese advocaat in dienst neemt of beide. Als je een buitenlandse advocaat in dienst neemt, mag je verwachten om een €150 of meer per uur te betalen voor zijn diensten plus extra kosten voor het werk van zijn Portugese partner of vennoot.
De kosten kunnen vastgesteld worden op een bepaald percentage van de verkoopprijs, bijvoorbeeld 1% of 2%, met een minimum kost van ongeveer €1,000. Voor je een advocaat aanneemt, vergelijk de vergoeding die door een aantal praktijken worden gevraagd en verkrijg offertes op papier. Controleer wat er inbegrepen is in de vergoeding en of het 'volledig en bindend' is of enkel een schatting (een laag basistarief kan nog aangevuld worden door veel duurdere 'extra's'). Je neemt ook best een advocaat in dienst om het contract te controleren voor je het tekent om er zeker van te zijn dat het correct is en dat het alle nodige zaken omvat, vooral wanneer het gaat om noodzakelijke voorwaardelijke clausules.
In Portugal, wordt het koopcontract (escritura pública de compra e venda of gewoon escritura) voorbereid door een openbare notaris (notário), die ervoor moet zorgen dat het juist opgesteld is en dat de aankoopprijs betaald wordt aan de verkoper. Hij verzekert ook de identiteit van de partijen, is getuige van het tekenen van de akte, zorgt voor de registratie (op naam van de nieuwe eigenaar) in het plaatselijke eigendomsregister en verzamelt alle kosten en belastingen die moeten betaald worden.
De notaris vertegenwoordigd de staat en is er niet om de interesses van de koper of verkoper te beschermen en zal zelden mogelijke valkuilen aantonen in een contract, advies aanbieden of informatie aanbieden (wat een makelaar bijvoorbeeld wel zal doen). Verwacht niet dat een notaris Engels praat of een andere taal dan Portugees (hoewel sommigen het wel doen) of dat hij je de moeilijkheden van het Portugese vastgoedrecht zal uitleggen.
Iedereen die een eigendom in Portugal koopt (of verkoopt) mag er niet aan denken om dit te doen zonder professioneel, onafhankelijk advies in te winnen. Je moet zeker nooit iets tekenen of betalen voor je een advocaat aangenomen hebt. Je advocaat moet ook controleren dat de notaris zijn job goed doet, en dus een extra vangnet voorzien. Het is niet aan te raden om de advocaat van de verkoper te gebruiken, zelfs als dit je geld zou besparen, want hij zit voornamelijk in met de interesses van de verkoper en niet de koper.
