In Portugal zijn eigendommen met gemeenschappelijke elementen (een gebouw, faciliteiten of grond) die gedeeld worden met andere eigendommen in het bezit van het systeem van mede-eigenaar, gelijkaardig aan het eigenaar zijn van een condominium (condomínio) in de VSA.
Gemeenschapseigendommen bevatten onder andere appartementen, herenhuizen en alleenstaande woningen voor 1 familie op een privé landgoed met gemeenschappelijke gebieden en faciliteiten. Bijna alle eigendommen die deel uitmaken van een projectontwikkeling (urbanização) zijn gemeenschapseigendommen. Over het algemeen zijn de enige eigendommen die niet tot een gemeenschap behoren alleenstaande woningen die gebouwd zijn op individuele gronden in openbare straten of op het platteland.
Eigenaars van de gemeenschapseigendommen bezitten niet alleen hun eigen huizen, maar ook een deel van de gemeenschappelijke elementen van een gebouw of projectontwikkeling, met inbegrip van foyers, gangen, doorgangen, liften, patio's, tuinen, wegen en vrije tijd en sport faciliteiten (zoals zwembaden en tennisbanen). Bij aankoop van een gemeenschapseigendom, word je automatisch lid van de gemeenschap van eigenaars (comunidade de proprietários), welke meer dan 2/3 van alle buitenlandse eigenaren in Portugal bevat.
Veel gemeenschapsontwikkelingen zijn in of vlakbij de kustplaatsen en bieden een reeks van gemeenschappelijke faciliteiten, zoals een golfbaan, zwembaden, tennisbanen, een fitnessruimte of fitness club en een bar en restaurant.
Woningen bij een golfterrein zijn populair, omdat niemand voor je kan bouwen en je zicht verpesten, en je kan de golfbaan zien als je eigen gazon en tuin. Ze bevatten meestal ook kortingen op de green-kosten of zelfs 'gratis' golflidmaatschap. De meeste projectontwikkelingen hebben aangelegde tuinen en sommige bieden ook een hoge beveiliging en een fulltime portier (porteiro). Aan de andere kant, goedkopere en oudere projectontwikkelingen kunnen bestaan uit talrijke benauwde, kleine appartementen met weinig tot geen faciliteiten. Houd er wel rekening mee dat veel gemeenschapsontwikkelingen zijn gepland als vakantiehuizen en misschien niet aantrekkelijk zijn als permanente woningen.
De voordelen van eigenaar zijn van een gemeenschapseigendom bevatten verhoogde beveiliging; lagere eigendomsbelasting dan alleenstaande woningen; een reeks gemeenschapssporten en ontspanningsfaciliteiten; leven in een gemeenschap met veel sociale contacten en het gezelschap van dichte buren; geen tuin, gazon of zwembadonderhoud; je hebt minder verantwoordelijkheden van het bezitten van een eigen woning; gemakkelijk onderhoud; en de kans om in een streek te wonen waar een woning anders veel te duur zou zijn, bijvoorbeeld aan de kust of in het centrum van de stad.
De nadelen van gemeenschapseigendommen kunnen zijn: de hoge gemeenschapskosten (eigenaars hebben soms geen controle over toename); beperkende regels en voorschriften; een beperkte woon- en sociale ruimte en mogelijk gebrek aan privacy; lawaaierige buren (vooral als nabije eigendommen verhuurd worden aan vakantiegangers); gelimiteerde woon- en opslagruimte; dure overdekte of beveiligde parking (of onvoldoende parking op straat); en bitse eigenaarmeetings, waar het management en andere partijen proberen om onpopulaire voorstellen toch op te dringen (soms door gebruik van volmachtstemmen). Houd er rekening mee dat, tenzij het verboden is in de gemeenschapsregels, iedereen gemeenschapseigendommen kan opkopen en er timeshares van maken.
Voor je een gemeenschapseigendom koopt is het wijs om huidige eigenaars te vragen naar de gemeenschap. Bijvoorbeeld, wonen ze daar graag; wat zijn de kosten en beperkingen; hoe luidruchtig zijn de andere bewoners; zijn de ontspanningsfaciliteiten makkelijk te bereiken; zouden ze hier opnieuw kopen (waarom wel en waarom niet?); en het belangrijkste, is de gemeenschap goed onderhouden?
Je kan misschien ook even kijken bij de toekomstige buren en als je van plan bent om een appartement boven de grond te kopen, zorg je er best voor dat er een lift is. Houd er rekening mee dat hoger gelegen appartementen kouder zijn in de winter en warmer in de zomer en er misschien extra kosten kunnen komen voor het gebruik van de lift (ze zijn wel veiliger dan appartementen op de lagere vloeren). Een appartement dat andere appartementen boven en onder zich heeft zal over het algemeen luidruchtiger zijn dan een appartement op het gelijkvloers of de bovenste verdieping.
In een appartementsblok of gemeenschapseigendom verdeelt de projectontwikkelaar de kosten van de gemeenschappelijke gebieden tussen de eigenaars die een gemeenschap van eigenaars moeten vormen (comunidade de proprietários). Je koopt best nooit een eigendom in een urbanisatie waar er geen legale gemeenschap van eigenaars is. Sommige gemeenschappelijke gebieden (zoals wegen) kunnen door het plaatselijke gemeentebestuur onderhouden worden indien de urbanisatie goedgekeurd werd en opgenomen werd in het algemeen plan voor de gemeente.
Een goedgekeurde urbanisatie heeft hetzelfde recht op openbare steun als elk ander deel van de gemeente. Voor je een gemeenschapseigendom koopt is het belangrijk dat je een versie van de wet van horizontale verdeling (lei de propiedade horizontal) en de gemeenschapsregels ontvangt en iemand ze aan je uitlegt. De Portugese wet eist dat alle gemeenschappen hun eigen statuten (estatutos/regras) hebben die privé eigendommen onderscheiden van gemeenschapseigendom.
Gemeenschapskosten variëren enorm in prijs en kwaliteit, bijvoorbeeld van €80,000 voor een studio of appartement met 1 slaapkamer in een gemiddelde locatie tot verscheidene 100,000 euro's voor een luxe appartement, herenhuis of villa in een uitstekende locatie. Garages en parkeerplaatsen moeten normaal gezien apart gekocht worden in projectontwikkelingen, hoewel het ongewoon is dat er gesloten parkeergarages of ondergrondse parkings zijn.
Als je een herverkoopeigendom koopt, controleer dan de prijs die betaald word voor gelijkaardige eigendommen in dezelfde streek of projectontwikkeling in recente maanden, maar houd in gedachten dat de prijs die u betaalt misschien meer te maken heeft met de omstandigheden van de verkoper dan de prijs die andere eigendommen halen. Zoek uit hoeveel eigendommen te koop staan in een bepaalde ontwikkeling; als er veel in de aanbieding staan moet je goed onderzoeken hoe dit komt, want er zouden management problemen of structurele problemen kunnen zijn. Als je dan nog steeds wilt kopen, kan je negatieve punten gebruiken om mee te onderhandelen.
Een gemeenschap van eigenaars heeft een voorzitter (presidente) verkozen en een betaalde manager (administrador), die misschien een professioneel manager is buiten de gemeenschap. Het dagelijks bestuur van een gemeenschap wordt uitgevoerd door de maanger, een positie die automatisch door de voorzitter word aangenomen als er geen manager wordt verkozen.
De gemeenschap van eigenaars moet geregistreerd zijn en alle gemeenschapsboeken en documenten moeten in het Portugees zijn, hoewel ze vertaald kunnen worden in andere talen voor eigenaars. Alle eigenaars moeten de jaarlijkse vergadering in de eerste 2 weken van januari bijwonen, hoewel ze iemand kunnen sturen om hen te vertegenwoordigen en te stemmen met een volmacht. De vergadering is er om over de rekeningen van het vorige jaar te discussiëren en ze goed te keuren, de onkosten voor het huidige jaar goed te keuren en de president en de bestuursleden te verkiezen.
Eigenaars van gemeenschapseigendommen moeten gemeenschapskosten (gastos de comunidade) betalen voor het onderhoud van gemeenschappelijke gebieden en diensten. Kosten worden berekend volgens het aandeel van elke eigenaar (quota/acção de proprietário) van de projectontwikkeling of appartementsgebouw en niet of ze tijdelijke of permanente bewoners zijn.
Aandelen worden berekend volgende de grootte van de eigendommen, bijvoorbeeld 10 eigendommen van gelijke grootte zouden dan elk 10% van de kosten betalen. Het percentage dat moet betaald worden staat vermeld in de eigendomsakte (escritura). Het aandeel bepaalt niet alleen het deel van de kosten dat moet betaald worden, maar ook het stemrecht op algemene vergaderingen.
Kosten gaan naar het schoonmaken van wegen; onderhoud van groene gebieden (waaronder gemeenschappelijke en mogelijks privé tuinen); schoonmaken, versiering en onderhoud van gebouwen; portier of conciërge; gemeenschappelijke verlichting in gebouwen en gronden; watervoorraad (bijvoorbeeld zwembaden, tuinen); verzekering; administratiekosten; urbanisatiekosten; onderhoud van radio- en tv-antennes; en satelliet tv kosten.
Kosten kunnen ook de externe schilderwerken van individuele villa's omvatten alsook de afvalophaling; telefoon en post diensten; het aflezen van de meters; politieregistratie; nutsvoorzieningen; receptie (mogelijks 24 uur); verluchten van eigendommen als ze niet in gebruik zijn; en beveiliging. Een voorschot kan vereist zijn om lopende kosten zoals elektriciteit, gas, water, verzekering en onderhoud te betalen.
Bekijk altijd het aantal algemene en speciale kosten voor je een gemeenschapseigendom koopt. Kosten worden normaal gezien maandelijks of tweemaandelijks afgerekend en aangepast aan het einde van het jaar wanneer het echte verbruik gekend is en de jaarlijkse rekeningen goedgekeurd zijn door het bestuur.
Als u een appartement van een vorige eigenaar koopt vraag dan om een kopie te zien van de kosten van de vorige jaren en de notulen van de laatste jaarlijkse vergadering, aangezien eigenaars nogal voorzichtig omspringen met de waarheid als het om de kosten gaat, vooral als ze hoog zijn. Je zou facturen van de voorbije 5 jaar moeten kunnen ontvangen (indien van toepassing).
Gemeenschapskosten variëren aanzienlijk volgens de gemeenschappelijke faciliteiten die worden aangeboden. Bijvoorbeeld, kosten voor een klein appartement in een klein, ouder blok kunnen een €300 per jaar zijn, terwijl kosten voor een groot en luxueus penthouse in een moderne en prestigieuze projectontwikkeling op €1,000 per jaar kunnen neerkomen. Kosten voor een typisch appartement met 2 slaapkamers van ongeveer €150,000 zijn ongeveer €300 per jaar. In een luxueuze projectontwikkeling met uitgebreide sport- en ontspanningsfaciliteiten kunnen kosten variëren van €2,000 voor een studio tot meer dan €4,500 voor een villa met 3 slaapkamers.
Hoge kosten zijn niet noodzakelijk een negatief punt (in de veronderstelling dat je ze kan betalen), zolang de prijs-kwaliteitsverhouding in orde is en de gemeenschap goed wordt onderhouden en beheerd. De waarde van een gemeenschapsontwikkeling hangt voor een groot deel af van hoe goed de gemeenschap is onderhouden en beheerd. Houd er echter rekening mee dat vele gemeenschappen in Portugal niet goed beheerd worden.
Sommige gemeenschappen hebben zware problemen omdat sommigen hun kosten niet betalen, wat ervoor zorgt dat het management de faciliteiten zoals de liften, verlichting en beveiliging niet kan onderhouden als er zich problemen voordoen. Ga na waarom de mensen niet betalen, want het kan zijn dat een urbanisatie problemen heeft. Zorg ervoor dat de kosten van een eigendom betaald zijn voor je iets koopt, anders kan jij verantwoordelijk gesteld worden voor onbetaalde kosten.
Eigenaars met onbetaalde kosten kunnen hun stemrecht op algemene vergaderingen verliezen, hoewel de gemeenschap niet altijd de voorzieningen, zoals water, zal intrekken als een eigenaar niet kan betalen. Als een eigenaar zijn kosten niet betaalt kan zijn eigendom in beslag genomen worden door de gemeenschap van eigenaars en als hij verder weigert te betalen kan het uiteindelijk verkocht worden op een veiling. Een gemeenschap van eigenaars in Portugal kan soms ook de schulden terugvorderen van eigenaars of vorige eigenaars door ze in een ander land te vervolgen.
Indien nodig, moeten eigenaars een extra kost betalen voor tekortkomingen of om onderhoud en reparaties te financieren. Het is best om de staat van de gemeenschappelijke gebieden (alsook alle faciliteiten) te controleren en of er grote onderhoudswerken of uitgaven gepland zijn waarbij u mee voor de kosten kan opdraaien.
Oude en vervallen appartementsblokken kunnen hun gemeenschapskosten aanzienlijk zien toenemen om te betalen voor nieuwe installaties of herstellingen (zoals nieuwe watervoorziening of rioleringswerken). Vraag na of er werken gepland zijn en verkrijg een kopie van de notulen van de laatste jaarlijkse vergadering waar belangrijke zaken zeker naar voor gebracht zijn. Eigenaarvergaderingen kunnen nogal verhit raken als er over financiële zaken wordt gediscussieerd, vooral wanneer schattingen worden gemaakt over grote uitgaven.
Gemeenschapsregels zorgen ervoor dat een gemeenschap kan beheerd worden volgens de wensen van de meerderheid, terwijl ze ook de rechten van de minderheid garanderen. Regels omvatten meestal dingen zoals geluidsniveaus; het houden van huisdieren (meestal toegestaan, hoewel sommige gemeenschappen ze verbieden); verhuren; buitenhuisinrichting en planten (bijvoorbeeld het plaatsen van struiken); afvalverwerking; het gebruik van de zwembaden en andere ontspannende faciliteiten; de activiteiten van kinderen (bijvoorbeeld geen balspelen en fietsen op gemeenschappelijke wegen); parkeerplaatsen; zakelijk of professioneel gebruik; gebruik van een gemeenschappelijke wasruimte; de installatie en positionering van een satellietschotel; en het ophangen van was. Controleer de regels en praat over beperkingen met de bewoners.
Als u een vakantiehuis koopt dat lang zal leeg staan (bijvoorbeeld in de winter), koop dan niks in een appartementsgebouw waar de verwarming en/of warm water kosten gedeeld worden, anders zal je de mede-eigenaars hun rekening betalen. Dit is ongewoon in vakantieoorden in Portugal, hoewel water en afvalophaling misschien gemeenschappelijk betaald worden. Je controleert ook beter of er regels zijn met betrekkingen tot het korte of lange termijn verhuren of een eigendom voor een lange tijd onbewoond laten.
Houd er rekening mee dat als je in een grote projectontwikkeling iets koopt, gemeenschappelijke faciliteiten in de piekperioden misschien te vol zijn, grote zwembaden zullen bijvoorbeeld zo groot niet lijken als er 100 mensen in zitten en een spelletje tennis kan moeilijk worden tijdens de piekperioden.