Maar 50 procent van de verkoop van onroerend goed in Frankrijk wordt uitgevoerd door makelaars (agent immobilier). Als er echter buitenlandse kopers bij betrokken zijn, worden de meeste verkopen door makelaars gedaan of afgehandeld door notaires.
Voor veel kopers uit veel landen, vooral het Verenigd Koninkrijk, is het gebruikelijk een makelaar in eigen land te gebruiken die werkt met één of meerdere Franse makelaars. Een aantal Franse makelaars adverteert ook in het buitenland, en velen hebben Engelssprekend personeel (dus wees niet ontmoedigd als je niet vloeiend Frans speekt).
Als je een makelaar in een specifieke stad of een bepaald gebied wilt vinden, kun je kijken onder Agences Immobilières in de relevante Franse gouden gids (pages jaunes), die in veel landen ook in veel grotere bibliotheken te vinden is. Als je gebruik maakt van een lokale makelaar is het het beste er persoonlijk heen te gaan. Franse makelaars bellen of faxen meestal geen gegevens door maar verwachten dat je zelf naar de plek komt en gelijk huizen gaat bezoeken.
Franse makelaars worden gereguleerd door de wet en moeten gekwalificeerd zijn om hun werk te doen en een vergunning en schadeverzekering hebben. Om op zichzelf te werken in Frankrijk moet een makelaar een carte professionnelle bezitten, die alleen gegeven wordt aan degenen met bepaalde professionele kwalificaties of aanzienlijke ervaring. De carte moet jaarlijks vernieuwd worden en het kaartnummer en de plaats van uitgave moeten weergegeven zijn op het briefhoofd van de makelaar.
Makelaars verschaffen ook een financiële garantie voor minstens €75,000; zonder deze verzekering zijn ze niet bevoegd om met het geld van klanten om te gaan. Als een makelaar een garantie verschaft die hoger is dan dit bedrag, zal ook de naam en het adres van de verzekeraar (een bank) weergegeven worden op het briefhoofd. Als een makelaar een lagere garantie geeft, moet je je borg betalen aan de notaris of ander juridisch persoon die betrokken is bij de koop.
Tip: Ben er zeker van dat je te maken hebt met een makelaar die voldoet aan deze vereisten en vraag bij twijfel of je zijn kwalificaties en een bevestiging van de garantie die hij biedt mag zien.
De meeste Franse makelaars zijn lid van een beroepsorganisatie; de drie grootste zijn de Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM, http://www.fnaim.fr ), de leidende Franse vereniging van makelaars, de Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI, http://www.snpi.com ) en de Union Nationale de la Propriété Immobilière (http://www.unpi.org ).
Weinig buitenlandse makelaars in Frankrijk bezitten de begeerde carte professionnelle. Tot voor kort waren buitenlanders verplicht te opereren als zelfstandige vertegenwoordigers (agents commerciaux) van Frans-geregistreerde makelaars, waarbij geen specifieke kwalificaties vereist werden. Deze praktijk is nu overal verboden, al moet je wel oppassen voor het aangaan van contacten met een agent commercial en moet je zeker geen geld betalen aan één of meerdere ongeregistreerde makelaars in onroerend goed. Je zou zelfs geen enkele woning moeten bekijken met iemand die geen carte professionnelle kan laten zien (of die niet in dienst is bij een bureau met zo’n kaart) – als je een ongeluk krijgt terwijl je een woning bezoekt zal je niet in staat zijn een schadeclaim in te dienen tenzij een makelaar legaal en geregistreerd is.
Als je te maken hebt met een carte professionnelle moet je checken of de makelaar genoemd wordt in het lokale registre du commerce (hij zou een registratienummer en een SIRET-nummer moeten hebben) en, bij voorkeur, of het bureau dat hij vertegenwoordigt lid is van een erkende beroepsorganisatie (zie hierboven). Leden van de Federation of Overseas Property Developers, Agents and Consultants (FOPDAC), First Floor, 618 Newmarket Road, Cambridge CB5 8LP (0870-350 1223, http://www.fopdac.com ) moeten zich houden aan een ‘ethische code’, waarbij verwacht wordt dat ze zich houden aan de lokale eisen voor een vergunning. Ze moeten daarvoor in Frankrijk geregistreerd zijn als ze kantoren in Frankrijk hebben.
Er kunnen voordelen zitten aan het gebruik van een buitenlandse makelaar, vooral een Engelssprekende die ervaren is in het verkopen aan buitenlanders en bekend is met de problemen waar ze tegen aan kunnen lopen, maar je moet er zeker van zijn dat ze legaal werken. Sommige bureaus uit het Verenigd Koninkrijk (zoals My-French-House.com Ltd, 0845-123 5885, http://www.my-french-house.com ) bieden een complete dienst aan voor het kopen van een huis, waarbij je in contact wordt gebracht met Franse makelaars, notaires, advocaten en indien nodig ontwikkelaars en bouwers. Je moet elke overeenkomst of contract dat je aangeboden wordt door zulke bedrijven nauwkeurig controleren om er zeker van te zijn dat je belangen beschermd worden.
Als een buitenlandse makelaar doorverwijst naar een Franse makelaar, kan het zijn dat hij zijn commissie deelt met de Franse makelaar(s) of (soms veel) extra kosten voor zijn diensten in rekening brengt, en je moet altijd controleren wat wel en niet in de prijzen inbegrepen is. Zie ook ‘kosten’ hieronder.
Een marchand de biens is een onroerend goed ‘handelaar’ die alleen panden en land mag verkopen die hij voor op zijn minst drie maanden in bezit heeft gehad. Net als ontwikkelaars hebben handelaars geen vergunning nodig om onroerend goed te verkopen, en het is goed wettelijk advies in te winnen voor het kopen van een marchand de biens. Houd echter in gedachte dat sommige makelaars met een vergunning ook marchands de biens zijn.
De prijzen die makelaars hanteren worden niet door overheid gecontroleerd, al zijn deze wel verplicht een lijst van prijzen (barème) in hun kantoren te plaatsen. De kosten liggen meestal tussen de 5 en 10 procent; hoe goedkoper de woning, hoe hoger het percentage, bijvoorbeeld 10 procent over woningen van €20.000,-, afnemend tot 5 procent voor huizen van €150.000,- of meer. Bij dure aankopen kunnen deze kosten onderhandelbaar zijn. De kosten voor een makelaar kunnen betaald worden door de verkoper, de koper of gedeeld worden, al is het normaal dat de verkoper betaalt (bijvoorbeeld wanneer de kosten in de verkoopprijs zijn inbegrepen). Een prijs die omschreven wordt als net vendeur is uitgezonderd de extra kosten voor de makelaar; commission comprise (geschreven als C/C) betekent dat de commissie voor de makelaar is inbegrepen in de prijs. Ben er bij het onderhandelen over de prijs zeker van dat het gaat om C/C en niet om net vendeur.
Veel buitenlandse makelaars werken met Franse makelaars en delen de standaard commissie, dus gewoonlijk betaal je niet meer bij het gebruiken van een buitenlandse makelaar. De commissie voor de makelaar kan meestal na afloop betaald worden, maar zou ook eerder betaald kunnen worden.
Tip: Controleer bij het kopen of je voor commissie of enige extra’s moet betalen bovenop de verkoopprijs (naast de normale kosten en belastingen die komen kijken bij het kopen van onroerend goed in Frankrijk).
Ongeveer 15 procent van de verkoop van onroerend goed in Frankrijk wordt bemiddeld door notaires (Franse ambtenaren wiens werkzaamheden niet hetzelfde zijn als die van een notaris), die ook het alleenrecht hebben op het overdragen van alle onroerend goed-verkoop in Frankrijk. Notaires hebben een strikte gedragscode en zijn bijvoorbeeld niet toegestaan om details van onroerend goed te vertonen in hun kantoren, wat betekent dat de meeste een werkrelatie hebben met een aantal makelaars.
Wanneer een notaire de verkoop bemiddelt, is de commissie van het bureau niet inbegrepen in de vraagprijs en wordt deze betaald door de koper, wat in aanmerking genomen moet worden bij het berekenen van de totaalkosten voor een aankoop. De bemiddelingskosten die gevraagd worden door een notaire zijn meestal echter lager dan die bij makelaars (zie hierboven), bijvoorbeeld 5 procent tot €50,000 en 2,5 procent boven deze prijs. Al kan het lijken of er een belangenverschil is wanneer het gebruik van een notaire door de verkoper wordt opgedragen maar door de koper betaald wordt, zijn hier in de praktijk weinig problemen mee. Aan alle kosten moet een BTW (TVA) van 19,6 procent toegevoegd worden.