Vooraleer je een aanbod doet op een woning in Schotland of vooraleer je contracten overhandigt in het Verenigd Koninkrijk, is het belangrijk om een controle te laten doen. Meer dan de helft van de kopers vertrouwen op een basis schatting.
Dit kan zeer riskant zijn, vooral wanneer je bedenkt dat er bij ongeveer één op vijf woningen fouten gevonden werden door controleurs, zoals; damp, droogte of insectenplagen. Ernstigere aandoeningen kan men terugvinden in oude woningen, hoewel ze soms voorkomen in woningen die minder dan tien jaar oud zijn. Je kan maar beter geen oude woning kopen zonder dat je een controle laat doen.
Mochten er problemen opduiken bij controles kan men deze gebruiken in het onderhandelingsproces voor een lagere prijs. Verkopers moeten de potentiële kopers niet inlichten over mogelijke beschadiging. Desalniettemin zijn er plannen om controles te introduceren in het 'home information pack' om het koopproces te versnellen en gazumping te vermijden.
Er zijn drie soorten controles die uitgevoerd worden door inspecteurs: een schatting, een 'homebuyer report' en een volledig verslag (zie hieronder). De keuze hangt af van de ouderdom en het type woning dat je koopt. Als het een nieuwe woning of standaard constructie is zal een schatting volstaan, vooral als deze nog steeds gedekt wordt door de garantie.
Als je echter twijfelt kan je een uitgebreider onderzoek laten doen. Als het huis ouder is dan 50 jaar doe je best een groot onderzoek. Een oude woning kan vele problemen hebben zoals; droogte, stijgende damp, houtworm of andere plagen, een lekkend dak, beschadigde ruiten, vriesschade bij de bakstenen, verzakking, verroeste pijpen en dakgoten, slechte elektrische installaties en slechte isolatie. Als nieuwe ramen (vb. dubbele beglazing), centrale verwarming, herbedrading of een nieuwe installatie van het sanitair vereist zijn, kan het duur zijn en dit moet meegerekend (of verminderd) worden in de vraagprijs.
De controles moeten uitgevoerd worden door een gekwalificeerde inspecteur. Deze moet lid zijn van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), dit omvat nu het Institute of Surveyors and Valuers (ISVA), of het Royal Institute of Chartered Surveyors in Scotland (RICSS). De leden van deze organisaties hebben een professionele schadeverzekering. Dit betekent dat je ze gemakkelijk voor het gerecht kunt dagen als ze hun werk niet goed doen! De meeste goede inspecteurs zullen ook een ISO 9002 certificaat hebben. Dit is een onafhankelijke verificatie van de kwaliteit van hun diensten.
Tip: In Schotland laat je best een schatting of controle doen vooraleer je een bod doet. Dit helpt je bij de bepaling van jouw bod.
Leg instructies schriftelijk vast en betrek er alles bij wat je wilt laten controleren en ook een gedetailleerde omschrijving van al het grote werk dat je wilt laten uitvoeren. Ga na wat je zult krijgen voor je geld en vraag naar een offerte met de BTW en alle kosten. Het is belangrijk om een inspecteur te vinden die je kan vertrouwen aangezien een slecht onderzoek duur kan zijn. Een woninginspectie kan beperkt zijn tot een aantal zaken of tot één systeem, zoals de bedrading of de loodgieterij in een oud gebouw. Als je een inspectie wilt op een bijzondere woning zoals; een landhuisje of antieke woning, kan je best een ervaren inspecteur kiezen.
Kredietverstrekkers dringen aan op een schatting vooraleer men een lening aangaat. Dit omvat meestal een kortstondige controle om te bevestigen dat de woning de aankoopprijs waard is. De schatting neemt de volgende zaken in overweging; de ouderdom, staat, omgeving en prijs van gelijkaardige lokale woningen. Alhoewel dit onderzoek gedaan wordt door een gekwalificeerde schatter, is het slechts een waakzame waardeschatting van de eigendom en geen keuring.
Als je een hypotheeklening krijgt zou de kredietverstrekker tevreden moeten zijn dat de woning genoeg zekerheid verschaft voor de lening. Daarom zal hij een onafhankelijke schatting laten uitvoeren die jij meestal moet betalen (ongeacht of je doorgaat of niet met de aankoop). De kost (die men terugbetaald krijgt wanneer de hypotheek afgehandeld is) varieert naargelang de kredietverstrekker en de vastgoedwaarde. Men kan maar beter niet op het waardeverslag rekenen daar dit geen garantie is dat de woning in goede staat is. Je kan een homebuyer verslag combineren of een structureel onderzoek met de schatting van je kredietverstrekker. Zo kan je geld besparen, hoewel je er ook kan voor kiezen om een opzichter aan te stellen die men jou aanbevolen heeft of waarmee je al gewerkt hebt.
Als de schatting van je kredietverstrekker lager is dan de vraagprijs, zal je je waarschijnlijk moeten terugtrekken van de transactie als de verkoper niet bereid is om de prijs te verlagen.
Een homebuyer report (of homebuyer onderzoeks- en waardeverslag/HSV) is een beknopt verslag over de staat van het goed met een schatting. Naast een schatting van de hypotheek, omvat het openmarktwaarde en advies over hoe verkoopbaar de woning zal zijn in de toekomst. Grote schade aan een woning zal opgelijst worden, samen met aanbevelingen over verdere vereiste onderzoeken.
De woning zal enkel onderzocht worden waar er redelijke toegang is. De volgende zaken worden echter niet getest: de loodgieterij, verwarming, elektrische of rioleringssystemen (etc.). Dit wordt aangeraden voor gewone huizen en appartementen waarvan men beweerd dat ze in goede staat zijn. Een homebuyer report beschouwd men gewoonlijk niet als gepast voor grote huizen van meer dan 2000 ft2 (ongeveer 200 m2), oude woningen (voor het jaar 1940), en omgebouwde appartementen.
Denk er aan dat een homebuyer report niet veel goedkoper is dan een volledig onderzoek en daarom kies je best voor dit laatste, tenzij je een goede reden hebt om dit niet te doen. Als je een homebuyter report combineert met een schatting van een kredietverstrekker (dat wordt terugbetaald door de kredietverstrekker), betaal je enkel het verschil tussen de kost van de schatting en het homebuyer report. De kosten van een homebuyer report variëren naargelang de waarde, ouderdom en staat van het goed.
Ongeveer één op vier kopers laat een volledige controle uitvoeren. Deze controle wordt gewoonlijk aangepast naar de individuele behoeften en is vooral voor grotere, oudere (vb. meer dan 50 jaar oud) eigendommen die mogelijk uit het bereik van een homebuyer report liggen. Dit omvat gebouwen met meer dan drie verdiepingen, gebouwen met een ongewone constructie (rieten, hout, etc.) en wanneer je van plan bent om grotere werken uit te voeren zoals; uitbreidingen of veranderingen.
Sommige mensen stellen deze uitgebreide controles uit totdat beide partijen klaar zijn voor de overdracht van het contract, aangezien het duur is om een verslag te laten opstellen voor elk huis dat jou interesseert. De schatter zal alles controleren wat zichtbaar is, naast het verslag geven van de constructie en staat van het goed. Een structurele controle omvat de structurele waarde van alle gebouwen, vooral de funderingen, daken, muren en houtwerk, loodgieterij, elektriciteit en verwarming, en alles wat je wilt laten controleren.
Bespreek met de controleur wat het onderzoek exact zal inhouden en wat er niet inbegrepen is. Je moet mogelijk extra betalen voor bepaalde controles en testen, zoals een milieuonderzoek en een waardering van de energiedoeltreffendheid. De controleur zal ook advies geven over de herstellingskosten en de noodzaak van verbeteringen of uitbreidingen die je wenst te maken. Hoewel het bereik van een volledig onderzoek groter is dan de waarde van een homebuyer report, zullen er wel onvatbare delen van de structuur zijn en beperkingen.
Als je een gedetailleerd onderzoek wilt zorg er dan voor dat de verkoper je controleur volledige toegang geeft tot de woning, vb. de zolder, en laat hem toe om tapijten te verplaatsen zodat hij de vloer kan onderzoeken. Je zal een geschreven verslag ontvangen over de staat van het goed en over mogelijke problemen in de toekomst. Sommige controleurs mag je vergezellen en naast een geschreven verslag kunnen ze jou een video geven men hun controle-uitkomsten.
Het is belangrijk om te weten waarvoor het land waarop gebouwd is vroeger gebruikt werd. Sommige huizen werden gebouwd op onveilige plaatsen zoals stortplaatssen of chemische fabrieken. Controleer ook wat er in (radon gas) en onder (een ouder groeve) de grond zit. Vele huizen in het VK worden gebouwd op klei. Deze huizen zijn vatbaar voor krimpingen bij heet weer en uiteindelijk barsten ze (gewoonlijk te wijten aan slechte funderingen). Een uitgebreid onderzoek zou deze problemen moeten te boven brengen als men dit niet met het blote oog kan waarmerken. Laat je huis ook controleren op andere temieten en pesten want deze komen voortdurend voor in sommige gebieden. Je controleur zou ook bomen moeten opmerken dicht bij je huis die mogelijk problemen hebben veroorzaakt (of kunnen veroorzaken). Deze kunnen te wijten zijn aan schade veroorzaakt door hun wortels of droge grond dat kan leiden tot verzakking.
De kosten van een volledig onderzoek hangen af van de waarde, grootte, ouderdom en staat van de woning. Zij kunnen aanzienlijk variëren. Kijk rond en vraag naar prijsoffertes (je kan mogelijk afdingen van de prijs).
Soms toont het onderzoek of het verslag van de inspecteur aan dat de woning in slechts staat verkeert of dat er structurele fouten of andere problemen zijn zoals; droogte, houtluis of stijgende damp. Als de slechte staat nog niet in de vraagprijs zit, moet je onderhandelen voor een korting om de herstellingskosten of kosten voor de renovatie te dekken. Als er moet gerenoveerd worden aan een woning kan je een geschreven prijsofferte aanvragen bij een lokale bouwheer of specialist.
Een kredietverstrekker kan weigeren om je een hypotheeklening te verstrekken bij een woning in slechte staat of kan aandringen om werken te laten uitvoeren vooraleer hij de lening verstrekt.
Laat je niet teveel afschrikken door problemen die aan het licht gekomen zijn door controle, maar kijk wat het kost om deze recht te zetten. Andere kopers kunnen misschien een schrik opgedaan hebben door problemen en jij kan misschien onderhandelen over een korting voor de nodige herstellingswerken. Bij renovatie kan je beroep doen op een bouwheer. Hij kan de woning inspecteren en je een prijsofferte geven (tel er 25% bij voor de veiligheid). Als je een woning koopt als investering en je bent van plan om ze na de herstellingen te verkopen, moet je je ervan bewust zijn van de toegevoegde waarde van de eigendom bij iedere klus. Zo verlies je geen geld door onnutig werk uit te voeren zonder waarde.
Bij het kopen van een landelijke woning kan je onderhandelen over het aandeel grond dat in de aankoopprijs wordt bijgerekend. Als je een woning koopt met een groot stuk grond of een woning dat deel uitmaakt van een groter stuk grond dat de verkoper bezit, moeten de grenzen hertekend worden. Doe beroep op een controleur om de grond te laten opmeten en laat een nieuw plan maken dat je achteraf laat registreren bij het kadaster. Ga ook na bij het kadaster waarvoor de grond kan gebruikt worden en of er recht van uitweg is.
Denk er aan dat vele inspecteurs vele gebreken niet zien of niet-bestaande problemen erbij betrekken en onnodig specialisten aanbevelen. Bij vele onderzoeken zijn er uistap-clausules die de aansprakelijkheid van de controleur beperken.
Tip: Als blijkt dat je nieuw huis last heeft van damp of droogte en je controleur zag dit niet, kan je hem vervolgen voor schade – vooral als je hem schriftelijk aanschrift over deze problemen (altijd aangeraden).
Klachten dien je zo snel mogelijk te doen bij je inspecteur of zijn professioneel orgaan. Leden van het RICS hebben een systeem om klachten intern te regelen.