Hoe meer je je informeert vooraleer je een eigendom koopt, hoe beter je waardevolle informatie bekomt. Je kan bijvoorbeeld advies vragen aan mensen die een eigendom bezitten in een bepaalde regio. Je kan dan leren uit hun fouten.
Het gebeurt vaak dat mensen beslissingen nemen om een eigendom te kopen wanneer ze op vakantie zijn. Dit is echter geen goed idee aangezien mensen dan de neiging hebben om slechte aankopen te doen omdat ze in een vakantiestemming zijn en niet denken aan business.
Sommige mensen maken (catastrofale) fouten bij het kopen van een huis omdat ze vaak geen genoeg onderzoek doen en omdat ze te gehaast zijn. Ze plannen hun deadlines slecht in zoals vb. een huis kopen in een lang weekend of een week vakantie.
Advertenties en beurzen
Vastgoedbeurzen komen veel voor in Spanje en zijn steeds populairder bij mogelijke kopers die ideetjes komen opdoen van wat er beschikbaar is en contact opnemen met vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars. Er wordt wel al eens entreegeld aangerekend.
Outbound Publishing (1 Commercial Road, Eastbourne, East Sussex BN21 3XQ, 01323-726040, www.outboundpublishing.com ) publish World of Property, is een 4-maandelijkse publicatie dat vele eigendommen bevat die te koop staan in Spanje (en andere landen). Er wordt ook veel reclame gemaakt voor vastgoed in kranten en tijdschriften in Spanje en in het buitenland.
Advies en Informatie
Een nuttige informatiebron voor buitelanders die eigendom kopen in Spanje is Ciudadanos Europeos, Apartado de Correos 418, 03590 Altea (Alicante), 966-880 798, www.c-euro.org ). Ciudadanos Europeos biedt nuttige (en gratis) infokaarten over verscheidene aspecten van het kopen van vastgoed in Spanje en ook info over het bouwen van een huis, het bouwproces en de nalatenschap. De leden van 'Ciudadanos Europeos' genieten van bijkomende, waardevolle informatie zoals bv. de kwestie of eigenaars onderworpen worden aan officiële taksen omdat ze hun onroerende voorheffing niet hebben betaald. Daarnaast krijgen zij ook hulp bij het kiezen van een vastgoedmakelaar of advocaat. Het lidmaatschap kost 80 euro voor het 1ste jaar en 60 euro voor de daarop volgende jaren.
Een ander nuttige informatiebron is ' the Spanish Property Insight website' (www.spanishpropertyinsight.com ), dat geüpdate informatie bevat over zowel de vastgoedmarkt als nuttige bronnen.
Dit hoofstuk is ontworpen om je te helpen in de keuze van je huis en je problemen helpen te voorkomen (zie onderaan). Het bevat ook informatie over huren, vastgoedmakelaars, prijzen van het vastgoed, kosten, het kopen van een tweedehands woning of een nieuwe woning, gemeenschappelijke woningen, tijdelijke- en gedeelde woning, rusthuizen, investeringshuizen, inspectie en onderzoek, renovatie en je eigen woning bouwen.
Problemen vermijden
De problemen omtrent het kopen van een woning werden sterk benadrukt de laatste 10 jaar. Gedurende deze periode steeg en daalde de vastgoedmarkt en andersom. Vanuit een wettelijk standpunt is Spanje één van de veiligste plaatsen om een huis te komen, hoewel kopers veel bescherming hebben onder de Spaanse wetgeving. In de laatste 10 jaar, is het kopen van een woning in Spanje sterk onderworpen aan publiciteit zowel in de buitenlandse als in de Spaanse media. Mensen gaan zelfs zo ver om buitelanders te adviseren om geen eigendom in Spanje te kopen! Hoewel men de valkuilen niet mag negeren hoeft vastgoed in Spanje kopen geen gokkertje te zijn.
Er zijn meer dan 2 miljoen buitelandse eigenaars in Spanje en veel miljoenen Spaanse eigenaars, waarvan de meerderheid gelukkig is met hun aankopen en weinig of geen problemen ondervonden hebben bij de aankoop. Daar dien je je goed van bewust te zijn wanneer je slechte verhalen zou horen van buitelandse koper in Spanje. De mogelijke gevaren worden niet opgesomd, niet om je te ontmoedigen maar om je te verzekeren dat je iets koopt met je ogen open en om zo problemen te vermijden.
Vele buitelanders hebben problemen door het gebrek aan meningsuiting of onwetendheid vooral wanneer ze een huis kopen dat nog moet gebouwd worden. Je stelt best een paar concrete doelstellen voorop als je vastgoed wilt kopen in Spanje. Als je iets niet wilt doen in je thuisland, doe het zeker niet in Spanje!
Wettelijk advies
Het is aangeraden om om wettelijk advies te vragen en je te laten assisteren door een expert wanneer je een eigendom wilt kopen in Spanje.
Tip: Teken nooit iets of betaal nooit geld totdat je een advocaat geconsulteerd hebt die ervaring heeft met het Spaanse eigendomsrecht. Zorg er ook voor dat je de taal vloeiend spreekt en begrijpt.
Als je niet bereid bent om dit te doen, koop je best geen vastgoed! Ongeveer 80% van de kopers in Spanje krijgen geen wettelijk advies. De meeste mensen die problemen ervaren nemen hun voorzorgen niet bij hun aankoop. Ze vragen pas om wettelijk advies wanneer ze al betaald hebben en wanneer ze het contract hebben getekend (of wanneer er problemen zijn). Men kan aan een kleine prijs al wettelijk advies bekomen in vergelijking met de kost voor een huis.
Zich niet houden aan gebruikelijke gedragslijnen om tijd en geld te besparen is roekeloos wanneer er duizenden euro's op het spel staan. Wees toch maar voorzichtig met wie je in dienst neemt aangezien sommige advocaten teveel kunnen aanrekenen.
Neem geen willekeurige advocaat maar neem iemand in dienst die je werd aanbevolen door iemand die je vertrouwt.
Er zijn veel mensen die beweren dat ze advocaat zijn (vaak vastgoedmakelaars of boekhouders), alhoewel dit verboden is door de wet en je hebt echter geen bescherming mocht er iets verkeerd gaan.
Je controleert best of dat de advocaat lid is van een provinciale advocatenassociatie (Colegio de Abogados). Het lidmaatschap is verplicht en alle leden zijn gedekt door de professionele aansprakelijkheidsverzekering. Je kan gemakkelijk de associatie bellen door de naam te geven van jouw advocaat.
Advocaten zijn de enige wettelijke en gekwalificeerde professionelen die advies mogen geven in Spanje. Het is sterk aangeraden om hen te consulteren en niemand anders. Sommige vastgoedmakelaars zullen klanten van het idee afbrengen om advocaten te contacteren. Ze beweren dat het onnodig, duur en tijdverlies is.
Andere vastgoedmakelaars proberen de klanten ervan te overtuigen om hun advocaten te gebruiken, maar de vastgoedmakelaars nemen meestal die taak op zichzelf en vertegenwoordigen eerder de interesses van de verkoper dan die van jou. Het is dus aanbevolen om altijd beroep te doen op een onafhankelijke advocaat.
Het is zeker niet verstandig om dezelfde advocaat te nemen als die van de verkoper, zelfs al zou het jou geld besparen.
Alhoewel wettelijk advies duur kan lijken en dat controles op eigendom kunnen betekenen dat je langer moet wachten vooraleer je het goed kan kopen, mag je geen aankopen doen zonder onafhankelijk, wettelijk advies. In elk geval zullen de kosten voor een advocaat deel uitmaken van de commissie van de vastgoedmakelaar.
Controleurs
Een 'gestor' is een officiële agent dat gemachtigd is door de Spaanse regering als een soort tussenpersoon tussen jou en de bureaucratie. Het is niet verplicht om zo'n 'gestor' in dienst te nemen. Als je echter niet beschikt over een gestor is het wel noodzakelijk dat je vlot Spaans kan (of een tolk hebt), dat je beschikt over veel gedult en uithoudingsvermogen en dat je veel tijd hebt om met de omslachtige administratieve procedures en obstakels om te gaan. De diensten van een gestor zijn vrij goedkoop. Let er wel op dat je niet elke gestor kan vertrouwen om professioneel werk te doen (sommigen zijn bekend om geld van de klanten af te trochelen en er niet voor in de plaats te doen).
In de meeste gebieden van Spanje zijn er professionelen die het Engels en andere talen beheersen en vele expatriats (vb. architecten, bouwondernemers en opzichter) oefenen daar. Veronderstel toch maar niet omdat je te doen hebt met een landsman dat hij je een betere deal zal doen of zijn werk beter zal uitoefenen dan een Spanjaard (het tegenovergestelde is vaak voorkomender).
Vakmannen aanstellen
Het is verstandig om de getuigschriften te controleren van alle professionelen die je aanneemt, wat ook hun nationaliteit is.
Enkel vertrouwen op advies van diegene met financiële interesses bij het verkopen van een eigendom, zoals een projectontwikkelaar of vastgoedmakelaar is zeker niet aan te raden. Doe zeker geen zaken met iemand die je bijvoorbeeld ontmoet in een café want deze soort zaken kunnen leed veroorzaken en zelfs gevaarlijk zijn!
Problemen
Enkele problemen ondervonden door kopers kunnen zijn; eigendommen worden gekocht zonder eigendomsakte, eigendommen worden illegaal gebouwd zonder toelating; eigendommen die onderworpen zijn aan een embargo worden verkocht; eigendommen worden verkocht onder valse voorwendselen; eigendommen zonder infrastructuur; bouwondernemers of projectontwikkelaars gaan failliet; projectontwikkelaars ontvangen geen loon; een lopende hypotheek van de vorige eigenaar; tussenhandelaars gaan lopen met de opbrengsten van de verkoper; er wordt teveel aangerekend door de verkopers (vooral wanneer er verkocht wordt aan buitelanders); eigendommen dat verkocht worden aan meer dan 1 koper en zelfs niet-bestaande eigendommen dat verkocht worden!
Aan de andere kant is het soms de kopers hun schuld. Een bekend gezegde in Spanje is dat vele kopers hun brein achterlaten in de luchthaven en het is ook waar dat sommige mensen ongelofelijke en onverantwoordelijke dingen doen zoals vb. volle zakken geld overhandigen aan agenten of eigenaars zonder beveiliging. In zulke gevallen is het nauwelijks verbazingwekkend dat mensen bedrogen worden.
In het verleden werden er vele woningen gebouwd zonder toestemming. Er waren toen ook woningen die zelfs niet werden gebouwd volgens de goedgekeurde plannen of woningen die gebouwd werden op grond dat geen bouwgrond was in de eerste plaats. Zelfs wanneer er een toestemming was om te bouwen, bouwden bouwondernemers meer huizen dan dat er waren goedgekeurd. Door vele gemeentes wordt er een soort systeem gebruikt waarbij onwettelijke constructies legaal gemaakt worden door boetes. In extreme gevallen werden illegale gebouwen zelfs gesloopt.
In sommige gevallen werden retroactieve zones weer groene zones ( zonas verdes). Na jaren werd de toelating goedgekeurd en huizen werden gebouwd! In de meeste gevallen waren de eigenaren onschuldig en ontviengen een belachelijke compensatie, de bedriegers kwamen er ongedeerd vanaf.
Bepaalde gemeentes negeren (zweren samen voor) het bouwen van illegale urbanisaties en rekenen de eigenaars hiervoor zwaar aan (soms duizenden euro's) voor de verbetering van de infrastructuur (vb. straten, riolen, water). Deze kost was al in de prijs van het huis inbegrepen. Lokale ambtenaren hebben veel inspraak in planningszaken en sommige gemeentes behandelen de slachtoffers van bouwfraude en projectontwikkelaars als criminelen.
Fouten
Alledaagse die kopers maken kunnen zijn;
- Een woning kopen in de verkeerde buurt (eerst huren!).
- Een woning kopen dat je moeilijk opnieuw kan verkopen.
- Een woning kopen om te renoveren waarbij je de renovatiekost sterkt hebt onderschat.
- Een controle vergeten uivoeren bij een oude woning.
- Geen wettelijk advies nemen.
- Het contract dat niet voorzien is van de voorwaardelijke clausules.
- Een handelszaak kopen, vb. de zaak ombouwen tot een horeca-bedrijf, te optmistisch zijn over de inkomsten en een hypotheek aangaan voor een te lange periode.
Het gebeurt wel eens dat mensen een lagere prijs (escritura) overeenkomen in de koopakte dan dat ze werkelijk betalen, hoewel je best geen te lage prijs vastlegt. Je schrijft de cheque best uit zowel voor het tekenen van het contract (contrato privado de compraventa) als voor het tekenen van de akte.
Bij conflicten over de overeenkomst van de eigendom kan het proces jaren aanslepen in Spaanse rechtbanken. Het kan ook niet gegarandeerd worden dat je het proces zal winnen.
(plaats) vervanging
Kopers dienen de wet van de (plaats) vervanging te kennen. De eigendomsschulden zoals; hypotheken, lokale taksen en gemeentelasten worden overgeërfd door de koper.
Oneerlijke verkopers kunnen je hiermee opzadelen. Daarom laat je best de wettelijke adviseur of de notaris controleren of er uitstaande schulden zijn vooraleer je het contract tekent. Dit laat je best een paar dagen op voorhand doen, ook al is het systeem beveiligd. De notaris zou een up-to-date kennisgeving moeten bekomen van het geregistreerde vastgoedkantoor bij de afhandeling.
Een eigendom kopen alvorens het gebouwd wordt
Er zijn veel problemen bij het kopen van een woning alvorens het gebouwd wordt, vb. ongebouwde eigendommen, of een woning dat half gebouwd is. Experten raden dit soort praktijken af aangezien niet echter zeker bent het huis er zal uitzien zoals overeengekomen in het contract of dat de projectontwikkelaar niet failliet zal gaan. Toch is het niet praktisch omdat het noodzakelijk is om een eigendom te kopen alvorens het gebouwd wordt in een verkopersmarkt. Hoewel er veel tevreden klanten zijn bij deze soort aankopen, het toch wel veel tijd en stress vergt in vergelijking met het kopen van een tweedehands huis.
Een instapklare woning is een woning dat in detail afgewerkt is (bevestigd door jouw advocaat of architect), de gemeenschappelijke diensten zijn klaar en alle infrastructuur zit goed zoals straten, parkeerplaats, de buitenverlichting, de landschappelijke aankleding, het water, de riolering, elektriciteit en telefoon. De bouwondernemer dient de koper te voorzien van een soort verzekeringspolis dat de koper beschermt tegen het failliet gaan van de bouwheer vooraleer de bouw voltooid is.
Sommige bouwondernemers slagen er echter niet in om een verzekering te bekomen. Sommige verzekeringspolissen zijn zelfs vervalst.
Land kopen
Zorg ervoor dat je een aanlegvergunning hebt of dat dit een soort formaliteit is vooraleer je een stuk bouwgrond opkoopt. Maak hier zeker een koopsvoorwaarde van.
Neem je tijd
Veel mensen gaan zaken aan zonder grondig na te denken. Ze laten zich gemakkelijk verleiden door de charmes van een vakantiehuis in de zon en tekenen spontaan contracten. Maak geen overhaaste beslissingen als je niet zeker bent, vb. de vrees voor een nabije prijsstijging of het verlies aan eigendom aan een andere koper die een bod doet (bepaalde vastgoedmakelaars oefenen druk uit door te beweren dat er vele klanten zijn die een bod zullen doen).
Neem ook je tijd om te berekenen of je de aankoop kan permitteren. Teveel mensen waren verleid door goedkope aanbiedingen waarbij ze pas na een paar maand beseffen dat ze zich de aankoop niet kunnen veroorloven.
Hoewel er veel mensen dromen van een vakantiehuis in Spanje is het van cruciaal belang om je huiswerk grondig te maken en de 'droomverkopers' (meestal landbewoners), die azen op jouw onwetendheid en je het huis proberen aan te smeren te vermijden.
De wetgeving
De wet heeft al een paar lessen getrokken uit de misstappen van sommige buitenlandse en Spaanse kopers. Toch worden veranderingen in de wet traag toegepast. In de laatste 10 jaar omvatten de veranderingen; betere plancontroles, strengere wetten betreffende stedelijke zaken, verplichte controles door notarissen en nieuwe regels die projectontwikkelaars verplichten om complete, financiële garanties te voorzien vooraleer de bouw aan te vatten.
Er zijn ook nieuwe regelingen geïntroduceerd betreffende de bouw in de buurt van de kust en groene zones, bevolkingsdichtheid en de omvang van de bouwprojecten.
Alhoewel er nog steeds overtredingen aangaande de planningen gebeuren, worden ze strenger beboet dan vroeger. Vervolgingen, corruptie of onbekwame ambtenaren, professionele, projectontwikkelaars en bouwondernemers zijn echter zeldzaam. Ondanks de verbeteringen strookt de veiligheid in de bouw in Spanje met de veiligheid in de andere West-Europese landen.
Fraude
Nieuwe regelingen tegen het witwassen van geld (vooral in eigendomstransacties) werden in 2003 geïntroduceerd. Deze richtlijnen stemmen overeen met die van de Europese Unie (EU) en zijn er om de zwarte markt in Spanje te beperken. Elke professioneel die betrokken is in een eigendomstransactie (vb. advocaten, notarissen, bankbedienden en belastingsadviseurs) zijn nu verplicht om elke verdachte activiteit van hun klanten te melden aan het Spaanse belastingkantoor.
De verdachte activiteiten omvatten; transacties met grote bedragen geld, het niet aangeven van een prijs van eigendom, het ontduiken van de belastingen en een overzeese- of Spaanse maatschappij gebruiken om een vastgoed aan te kopen. Deze wetgeving is voornamelijk bedoeld voor het witwassen van geld op grote schaal. De meeste eigendomstransacties zijn er door getroffen en wees niet verrast wanneer je advocaat onwillig is om je toestemming te geven een eigendomsprijs te onderschatten.
Regelgevingen Valenciaanse Urbanisatie
De stedelijke ontwikkelingswet (Ley Reguladora de Actividad Urbanística/LRAU) die in de regio Valencia en 1994 geïntroduceerd werd is momenteel het voorwerp van een groot geschil tussen ontwikkelaars en honderden eigenaars. Deze laatsten zijn verplicht een grote som geld te betalen voor de ontwikkeling van infrastructuur of voor de heraankoop van hun eigen land. Als de eigenaars niet betalen (of niet kunnen) kunnen ontwikkelaars wettelijk beslag leggen op de grond en eigenaars een compensatie aan een fractie van de marktprijs betalen.
Bij de introductie in 1994 was het de LRAU's doel om de stedelijke ontwikkeling te promoten in de regio waar stedenbouw constant problemen ondervond van eigenaars van grond die weigerden deel te nemen in ontwikkelingsprojecten. Uiteindelijk konden steden niet goedkope woningen of openbare diensten laten uitbreiden of bouwen. Onder de LRAU toegekende richtlijnen moeten grondbezitters deelnemen in ontwikkelingsprojecten die gesteund worden door de stadsraad door te betalen voor bijdragen voor infrastructuur zoals; straten, belangrijke bevoorradingen en straatverlichting.
In de stad Valencia, heeft de LRAU zijn werk goed gedaan. Zo hebben steden en buitenwijken sterk genoten van nieuwe ontwikkelingen betreffende woningbouw, groene zones en openbare diensten zoals ziekenhuizen en scholen.
De controle in en rond de stad is streng en de ontwikkeling is hoog gereglementeerd. In andere delen van de regio, vooral aan de Costa Blanca, de LRAU is misbruikt door de corrupte, lokale regering en door de ontwikkelaars die grote winsten maken door stedelijke grond te ontwikkelen voor villa's. De meeste ontwikkelingsplannen in dit gebied (uigevaardigd door de LRAU) voorzien weinig of zelfs geen publieke voordelen.
Vele Spaanse en buitelandse eigenaars van half-stedelijke of stedelijke eigendommen zijn aangetast door de LRAU vooral aangezien nu ontwikkelaars verder inlands gaan wonen waar er een tekort is aan bouwgrond.
Bijgevolg moeten eigenaar grote rekeningen betalen (tot 75,000 euro) of zijn ze zelfs verplicht om hun eigendom te verkopen. De LRAU is voor het gerecht van de Spaanse Constitutie gedaagd voor inbreuk op eigendomsrecht, hoewel er nog geen vonnis van de rechtbank verwacht wordt in de nabije toekomst.
De zaak is verschoven naar het Europese Hof van Justitie en de EU is een overtredende procedure gestart tegen de Spaanse regering. De Valenciaanse regering heeft als verbetering een nieuwe wet ingevoerd (Ley Urbanística Valenciana/ LUV) maar oppositie groepen en wettelijke experten beweren dat de LUV slechts een nieuw excuus is voor dezelfde praktijken en een compensatie voor slachtoffers zal nog aanslepen.
Terwijl er een rechtszaak loopt tegen de LRAU is het aangeraden om geen stedelijk land te kopen in de regio Valencia zonder professioneel advies te vragen aan een advocaat. De LRAU tast enkel eigendom aan, gelegen op grond dat nog niet geconstrueerd is. Meer informatie over de LRAU en samenhangende problemen is in het Engels beschikbaar van de 'Abusos Urbanísticos No’ groep website.
Stedelijke grond in Andalusië
De regionale regering van Andalusië (de Junta de Andalucía) heeft een nieuwe wet uitgevaardigd in december 2002. Deze wet is er om het platteland te beschermen en ongecontroleerde bouwwerken te voorkomen. Onder de nieuwe wet is het moeilijk om een stedelijk perceel te bouwen (gekend als parcela rústica of parcela no urbanizable) tenzij het stuk land al een woning heeft of tenzij je een landbouwactiviteit wilt beginnen.
Het stedelijke Andalusië is erg populair op dit moment, vooral omdat vele buitenlanders te prijzen de hoog vinden aan de kust en omdat ze op zoek zijn naar een rustiger gebied. Hoewel vele buitenlanders die een grond in de binnenstad kopen niet vallen onder de nieuwe wetgeving. Er zijn vele verhalen van buitenlanders die niks kunnen doen met de stedelijke grond die ze aangeschaft hebben – behalve genieten van het uitzicht. In sommige gevallen hebben buitenlanders, die de grond een paar jaar geleden gekocht hebben, ontdekt dat hun aanvragen voor een bouwvergunning zullen worgen geweigerd.
Sommige agenten en eigenaars zeggen wel al eens dat de lokale regering de wetgevingen niet opleggen, maar dat ze de wet serieus nemen. Bouwprojecten op stedelijke gebieden worden vaak verboden door de lokale raad en politiehelikopters lichten regelmatig stedelijke gebieden door voor illegale bouwwerken. Illegale projecten moeten verwijderd en afgebroken worden (aan hoge kosten voor de eigenaars), aangezien het niet langer mogelijk is om een boete te betalen en verder te bouwen.
Er zijn echter uitzonderingen op de regel, hoewel ze moeilijk te volbrengen zijn, aangezien je tegenwoordig enkel maar kunt bouwen op een stedelijke grond als je van plan bent om daar te leven en je woning in een boerderij te veranderen (je moet dit bewijzen). Zelfs al koop je een tweedehands woning aan, kan het zijn dat je niet mag verbouwen. Ook is het onmogelijk om een zwembad of een garage te zetten.Rural Land in Andalusia
Omzeil stedelijke grond tenzij je een officiële en schriftelijke bevestiging hebt (bij voorkeur van de regionale regering) dat je mag bouwen op het land. Laat je niet meeslepen door beloften van eigenaars (die enthousiast hun land aan buitenlanders proberen te verkopen aan hoge winst) of vastgoedagenten (die enthousiast hun commissie willen verdienen) dat men een bouwvergunning kan verkrijgen. Controleer goed of laat dit doen door een advocaat in de buurt. Mocht er twijfel zijn of het toegelaten is om te bouwen, ga dan op zoek naar iets anders. Deze wetgeving is gebaseerd op stedelijke gronden en niet op land als 'urbana'