Un normale contratto dovrebbe contenere i seguenti dettagli:
- durata del contratto;
- ammontare dell’affitto;
- eventuali costi aggiuntivi;
- tempi di disdetta ( 3-6 mesi in genere );
- accordo sull’apportare modifiche quando ti trasferisci o te ne vai ( puoi farlo una sola volta );
- condizioni per eventuali aumenti dell’affitto;
- un protocollo riguardo lo stato dell’appartamento (Übergabeprotokoll, état des lieux);
- nel caso di stanze ammobiliate, un inventario di tutti elementi ( controlla in presenza del proprietario se tutti gli oggetti sono in buono stato. Se danneggiati, segnalalo sul documento, affinché tu non debba pagare i danni quando lasci l’appartamento );
- le norme abitative generali;
- una definizione delle riparazioni per cui è responsabile il proprietario e quelle a cui invece sei tu a dover provvedere.
Associazioni degli affittuari: supporto legale e consulenze
Se non comprendi parte del contratto o trovi che ti siano state imposte condizioni insolite fatti consigliare da un collega, un amico, un insegnante o un professionista del luogo.
Potrebbe valere la pena di entrare a far parte della locale associazione degli affittuari (Mieterverband, association des locataires) per ricevere un’immediata consulenza o un supporto professionale. Oltre al supporto legale queste associazioni offrono anche opuscoli informativi sui contratti d’affitto. Puoi trovare la tua associazione locale contattando uno dei seguenti indirizzi:
- Schweizerischer Mieter- und Mieterinnenverband (MV, www.mieterverband.ch ): per i parlanti tedesco in Svizzera;
- ASLOCA ( www.asloca.ch ): per i parlanti francese in Svizzera;
- Associazione Svizzera Inquilini ( www.asi-infoalloggio.ch ): per i parlanti italiano del Canton Ticino.
Cauzione (Kaution/Caution)
La maggior parte dei proprietari richiedono una cauzione (Kaution/Caution) che ti viene restituita quando lasci la casa insieme agli interessi maturati nel frattempo. Nel caso in cui si verifichino dei danni il proprietario è autorizzato a trattenere parte della cauzione per le riparazioni. La cauzione, di norma, equivale ad una mensilità su di tre.
Affitto e spese comunali
L’ affitto è la somma corrisposta ogni mese al proprietario ed è costituito dall’affitto bloccato più le spese extra rappresentate dallo smaltimento dei rifiuti, i costi di manutenzione della strada e della casa, le spese per il riscaldamento e l’acqua.
I costi aggiuntivi, che variano a seconda degli appartamenti e della loro ubicazione, vengono elencati dettagliatamente nel contratto. Costi aggiuntivi quali il riscaldamento, il gas e l’elettricità dipendono in genere dall’uso individuale e vengono pagati mensilmente in base ad una somma fissa e predeterminata. Il contatore viene letto annualmente ed eventualmente, in base all’uso, verrai rimborsato o dovrai corrispondere il consumo supplementare.
Altri costi aggiuntivi ( come lo smaltimento dei rifiuti, i costi di manutenzione della strada e della casa ) dipendono dalle dimensioni dell’appartamento. In alcuni casi, soprattutto nelle case più vecchie, questo può riguardare anche alcuni dei costi sopraelencati. Ad esempio se la casa non ha un impianto di riscaldamento autonomo il costo totale viene diviso tra gli appartamenti in relazione alle loro dimensioni.
Molti proprietari vogliono essere pagati attraverso un bonifico bancario o un ordine permanente, ciò viene di solito specificato nel contratto.
Norme abitative e regolamenti
Un contratto conterrà inoltre delle norme generali che ti riguardano in quanto inquilino. In molti caseggiati con numerosi inquilini queste regole in genere vengono riassunte in un documento separato
( Hausordnung/ règlement d’immeuble). Tra gli altri si possono stipulare i seguenti:
- Nessun rumore molesto tra le 22 e le 6 e tra le 13 e le 14. Sappi che i tuoi vicini svizzeri prendono molto sul serio queste regole e si aspetteranno lo stesso da te!
- Non fare docce e bagni tra le 22 e le 6.
- Una regola asserisce che non sei autorizzato a lasciare le tue scarpe davanti alla porta.
- Convenzioni riguardo la raccolta dei diversi tipi di rifiuti.
- Norme sull’uso di stanze comuni, quali la lavanderia.
Tieni conto che queste regole sono parte integrante del tuo contratto; per la loro infrazione è legalmente autorizzato a buttarti fuori. Agli stranieri provenienti da Paesi meno “regolamentati” questo potrà sembrare un po’ scioccante. Per cui non sorprenderti se la festa per l’inaugurazione del tuo nuovo appartamento susciterà malcontento tra i tuoi nuovi ( e molto arrabbiati ) vicini. Una presentazione ufficiale quando ti trasferisci potrebbe esserti utile benché non sia propriamente usuale in Svizzera.
Cura della casa: nelle case con molti inquilini c’è quasi sempre un portiere oltre che un amministratore di condominio. Il loro compito è quello di assicurare che tutto funzioni perfettamente nella casa.
Animali domestici: il fatto che animali possano essere portati o meno in casa deve essere discusso con il proprietario e diventare parte integrante del contratto. Se un inquilino vuole tenere un animale domestico nell’appartamento in cui si è già stabilito allora viene consultato il contratto o il proprietario per vedere se è permesso.
Tempi di disdetta
Il contratto d’affitto include un periodo di disdetta ben definito. Questa clausola viene applicata nel momento in cui una delle parti ( tu o il proprietario ) vogliate interrompere il contratto. Comunque un proprietario non è autorizzato a cancellare un contratto senza una ragione.
Legalmente il periodo minimo di disdetta per un contratto a tempo indeterminato è di 3 mesi, che decorre in genere dalla fine del mese in cui viene data la disdetta ( i contratti più vecchi possono partire dalla fine del trimestre ). Se vuoi chiudere un contratto, devi farlo inviando una raccomandata (Einschreiben/Lettre recommandée). La lettera di disdetta deve essere firmata da tutti gli inquilini elencati nel contratto.
Sappi che per molti appartamenti il periodo d’affitto minimo è di un anno ( mentre per le case può essere più lungo ). Tuttavia puoi lasciare l’appartamento anche prima se trovi un nuovo inquilino che risulti gradito al proprietario.
Ristrutturazioni
Sei sempre obbligato a lasciare il tuo appartamento completamente pulito quando te ne vai. Nota bene che la parola “pulizia” in Svizzera assume una particolare connotazione, perciò non ti sorprendere se il proprietario indossa un paio di guanti bianchi per controllare se c’è polvere!
Se vuoi evitarti fastidi puoi ricorrere ad un’impresa di pulizie. Puoi trovarle sulle pagine gialle alla voce Umzugsreinigung or nettoyage pour remise d’appartment. Avrai notato che cambiare casa in Svizzera non è propriamente economico, perciò cerca di farlo il meno possibile!
Il tuo contratto inoltre dovrebbe specificare se e quali ristrutturazioni sei tenuto a fare nel momento in cui te ne vai. Queste riguardano.
- ridipingere le pareti;
- tappare i piccoli buchi ecc.;
- riparare i graffi sui pavimenti di legno.
Difetti ed inconvenienti
Prima di trasferirti in un appartamento in affitto fissa un appuntamento con il proprietario per ispezionarlo e rilevarne eventuali problemi ( graffi, macchie, strappi, danneggiamenti ecc. ). Annota tutto, anche i minimi difetti. Altrimenti rischi di dover ripagare i danni e di non riavere indietro l’intero deposito al termine del contratto. La lista dei problemi va firmata dal proprietario e da te conservata.
Quando lasci l’appartamento dovresti fissare lo stesso appuntamento con il proprietario. Se l’appartamento resta in condizioni notevolmente peggiori rispetto al tuo arrivo il proprietario potrebbe tenere una parte o l’intero deposito. Per riavere la cauzione dovrai preparare un documento scritto di trasferimento che attesti che l’appartamento viene lasciato in buono stato, con la richiesta di restituzione dell’intero importo.
Sarebbe opportuno, durante il trasferimento, farsi consigliare da un amico o un collega svizzero che conosca le procedure, anche per evitare incomprensioni linguistiche.
Le chiavi di casa
Un’altra voce importante nel tuo contratto d’affitto sono le chiavi che hai ricevuto. Assicurati di avere tutte le chiavi elencate nel documento. Se perdi una qualunque delle chiavi sarai costretto a cambiare la serratura, mentre se smarrisci la chiave di uno spazio comune dovrai provvedere a delle nuove chiavi per tutti i vicini! Fa attenzione, perché probabilmente non avrai il diritto di fare delle copie delle chiavi, oggigiorno molte chiavi vengono numerate e avrai bisogno del permesso del proprietario.