La gran mayoría de las propiedades en venta son manejadas por los agentes inmobiliarios, particularmente en aquellos sitios donde se saben que los no-residentes en España van a buscar. Así pues, es muy normal que nos encontremos a muchos extranjeros, particularmente de Gran Bretaña y Alemania, contratando a un agente de su mismo país que son colaboran con inmobiliarias y agente inmobiliarios españoles.
Muchos agentes españoles también ofertan sus servicios en el extranjero, especialmente en revistas de expatriados y muchas web relacionadas con expatriados, algunas incluso incluyendo visitas virtuales por las viviendas. La mayoría de las agencias tienen a gente que habla inglés u otros idiomas, así que no te desanimes si no hablas un castellano perfecto. Si quieres encontrar un agente en particular en un pueblo o ciudad, entonces vete a las páginas amarillas y busca bajo la sección de “Inmobiliarias”.
La mayor parte de los agentes ofrecen servicios adicionales y servicios post-venta y te ayudarán a obtener asesores legales y a que consigas seguros, servicios, decoradores interiores y contratantes. Ellos incluso te ofrecerán la gestión y el servicio como si “fueses” residente español. Observa que los agentes reciben comisiones por esto, así que no recibirías consejo independiente.
Los agentes inmobiliarios españoles no están contemplados bajo ley (esta es una de las razones por las que siempre dan tantos problemas) y cualquiera tiene el derecho de abrir una inmobiliaria. Lo que sí que hay, sin embargo, son muchos agentes que están cualificados y licenciados y son profesionales. Elije a una persona así. Alguien que tenga un título de la asociación profesional conocida y que el título sea algo como “Agente de Propiedad Inmobiliaria (API)” o “Gestor Intermediario en Promociones de Edificaciones (GIPE)”. Además los miembros tienen seguro de responsabilidad profesional, aunque ésta pueda ser mínima.
Busca a aquel agente que tenga un numero de colegiado registrado y si esto todavía no te convence haz que alguien lo busque por ti. También sería más seguro si esa persona es un miembro de una organización internacional, como la Federación Europea de Agentes Inmobiliarios. Hay mucha gente que son aficionados, agentes independientes que operan en España( generalmente en áreas de resorts) y por esto deberías evitar encontrártelos. Entre los fraudes más comunes se encuentra el incremento del precio verdadero de un bien inmueble y son los agentes los que se quedan con la diferencia.
No hay control gubernamental sobre los honorarios de los agentes en España, donde la comisión del agente ( generalmente entre el 5 y el 10%) está incluido en el precio de venta y es por tanto directamente pagado por el comprador cuando la casa es adquirida. Las comisiones que se cobran por una propiedad nueva son del 10% y, ¡en las viviendas rurales pueden llegar hasta un 35%! La variación de comisiones que un agente u otro puedan darte se basan en las propiedades y en estas comisiones.
En algunas áreas, muchos agentes se apuntan a una lista de servicios múltiples llamada MLS. Aquí se puede ver cómo los agentes ofertan las mismas propiedades y entre el agente que lista originalmente la propiedad y el que la vende se reparten las comisiones (en este caso sería del 7 al 10%). Los agentes extranjeros que están trabajando en el extranjero también se reparten la comisión estándar. Así que al final los compradores generalmente pagan más. De todas maneras, revisa cuál es el caso y cuanto cuestan los servicios de cada uno.
La misma propiedad en general está listada bajo precios diferentes con agentes inmobiliarios diferentes, que reflejan la cantidad de comisiones que cobran, así que fíjate en las diferencias. Cuando compres, mira también si tienes que pagar algo más aparte de la comisión inicial.
Las comisiones de los agentes deberían ser pagadas en la entrega de la casa y nunca antes de que firmes el título de propiedad de la casa.
Si te es posible, antes de comprar una casa decide dónde quieres vivir, en qué tipo de casa, que tipo de vivienda y el presupuesto que tienes antes de visitar España. Obtén detalles lo más pronto posibles sobre los bienes inmuebles que haya y la relación calidad-precio. Normalmente los detalles que lte darán os agentes inmobiliarios serán diferentes a los que tu te encontrarás y muy pocos agentes te darán descripciones muy detalladas de las propiedades. No suelen haber fotografías, y cuando las hay, no suelen hacer justicia a la realidad.
Observa que no hay listas inmobiliarias estatales en España, debido a que los agentes celan muchísimo sus viviendas y, aunque muchos agentes extranjeros colaboren con agentes españoles (hay algunas zonas que son compartidas entre varios agentes) cada uno tiene sus casas en el mercado y compiten entre ellos. Los agentes españoles que se anuncian en revistas extranjeras o que trabajan en estrecha colaboración con los agentes en el extranjero suelen proporcionar fotografías de color y una descripción completa, en particular para las propiedades más caras. Los mejores agentes proporcionan una abundancia de información. Los agentes varían enormemente en su eficacia, entusiasmo y profesionalismo también dependiendo de sus comisiones.
Si un agente muestra poco interés en saber exactamente lo que quieres, busca en otra parte. Si estás utilizando un agente externo, confirma (y re confirma ) que una propiedad particular sigue en venta y el precio que tienen antes de viajar a España para poder verla. Muchos agentes inmobiliarios tienen sitios web para que puedas comprobar lo que te ofrecen desde la comodidad de tu hogar, aunque en los sitios no se muestran todas las propiedades en venta o las últimas propiedades, y algunos sitios web requieren que te registres previamente.
Un agente español te puede pedir que firmes un documento (Nota de Encargo) antes de mostrarte las propiedades. Esto se hace simplemente para proteger su comisión para intentar obtener información de otra fuente o tratar de hacer un trato con el dueño de la espalda. Por lo general los agentes te muestran las propiedades personalmente y no te entregarán las llaves en ese momento (especialmente de las propiedades amuebladas). Esto también se hace para hacer espera más o a los propios inquilinos o a los proveedores directamente. Si vas a hacer esto, sería mejor que llamases y concertases esa cita antes de ir, ya que a los agentes no les suele gustar que los compradores se presenten sin avisar.
Si vas a cancelar la cita, deberías de llamar. Si estás de vacaciones te puedes pasar por la zona y verlo por tu cuenta más o menos, echar un vistazo, pero no esperes que un agente te enseñe las casas por dentro sin cita. Si ves las propiedades durante las vacaciones, es mejor hacerlo al inicio de la misma, para que puedas volver más tarde para inspeccionar las que más te gusten por segunda o tercera vez. Los agentes inmobiliarios no suelen trabajar durante las horas de la comida y la mayoría no trabajan los sábados por la tarde y los domingos.
Durante tus vacaciones aprovecha y ve tantas propiedades como te sea posible durante el tiempo disponible. Pero si haces eso, invierte el tiempo suficiente para ver a fondo cada propiedad, para viajar entre las propiedades y para tener pausas entre una visita a una casa y la vuelta a verla. Aunque es importante ver las propiedades suficientes para formarse una opinión precisa de precio y calidad, no veas demasiadas propiedades en un sólo día (de cuatro a seis es por lo general un número manejable), ya que es fácil confundirse sobre lo mejor y lo peor de cada propiedad. Si está demostrado que las propiedades no cumplen con sus especificaciones, informa al agente de inmediato.
También puedes ayudar a los agentes inmobiliarios a reducir el campo de búsqueda, diciéndole exactamente lo que está mal en las propiedades que rechaces. Es conveniente tomar nota de las características buenas y malas y tomar muchas fotos de las propiedades que estás buscando. Esto te permitirá una ventaja más tarde porque podrás comparar en tu tiempo libre (¡Y así ser realista sobre cada casa!). También es aconsejable marcar cada propiedad en un mapa de modo que si deseas puedas regresar más tarde por su cuenta, sin perderte. Cuanto más te guste una propiedad, más tienes que hacer para buscar los fallos y puntos negativos - si todavía te gusta después de destacar los puntos negativos, entonces ¡esa casa debe tener un atractivo especial!
La mayoría de los agentes y las inmobiliarias que organizan viajes para los compradores potenciales elijen alojamientos de bajo coste y te dicen que te reembolsarán esa cantidad si las viviendas te gustan y terminas comprándotela. A provecha de todas las maneras posibles todas las ofertas que veas en esas exhibiciones de las casas, pero no permitas que te presionen demasiado a comprarlas en el primer día de visita. En estas visitas o exhibiciones, obviamente, sólo se ven un número limitado o determinadas propiedades. Con este propósito y con el fin de mostrar la zona en su mejor momento, los agentes se esforzarán por tomar las rutas más atractivas y llevarte a cenar en los mejores restaurantes donde el vino baile sobre la mesa.
Ten en cuenta que siempre hay más de un área para hacer uno de esos viajes con los agentes inmobiliarios. Permítete a ti mismo tener el tiempo suficiente para ver y comparar las propiedades que te ofrezcan una serie variada de agentes y promotores. Un largo fin de semana no es tiempo suficiente para tener una idea clara, a menos que ya sepas exactamente lo que quieres comprar y dónde, o si en realidad sólo viniste para ver y elegir entro una o dos propiedades.
Algunos agentes inmobiliarios ofertan en la publicidad viajes de éstos "gratis", pero que realmente luego deberás pagar si no compras nada. Comprueba la letra pequeña y las condiciones de estas visitas, así como la reputación de los agentes inmobiliarios que te los están ofreciendo. Los agentes inmobiliarios reputados probablemente sopesen que probabilidades reales tienes de comprar algo antes de que te acepten como parte del viaje, ya que si creen que no vas en serio, y con lo caros que son, desestimarán tu solicitud.
Nunca te permitas que un agente inmobiliario te presione para hacer una compra y sigue siempre el consejo de un experto legal independiente. Algunos agentes intentan presionar a los clientes a firmar contratos y a hacer el pago del depósito rápidamente. Te dirán que hay colas de clientes esperando a comprar la misma propiedad (¡ Puede que sea verdad!). Algunos agentes te dirán que ellos mismos te pueden dar asesoramiento legal (lo cual es ilegal y poco ético) y que es totalmente innecesario. Tus posibilidades de que puedas solucionar los problemas en un futuro dependen de que escojas un buen asesor jurídico independiente de un sitio oficial (todos los inscritos en sitio oficiales tienen seguro de responsabilidad profesional, al menos una garantía).
No utilices el mismo abogado que el de tu agente inmobiliario ya que inevitablemente va a defender los intereses del agente antes que los tuyos. Algunos abogados utilizados por los agentes reciben una comisión cuando la propiedad se vende y así que hacen todo lo posible para asegurarse de que compres la propiedad. Elegir al abogado independiente que tú quieras sólo defenderá tus intereses.
Hay un gran número de denuncias por fraude, por negligencia de los agentes inmobiliarios en España, en particular de los compradores extranjeros, y por la poca protección que se ofrece a los consumidores. Hay, sin embargo, muchos agentes de bienes inmobiliarios con buena reputación y que te ofrecerán un servicio excelente.
Este artículo es un extracto de “Comprando una vivienda en España”.