Übertragung

Wie funktioniert die Übertragung von Immobilien?

Die Übertragung bezeichnet die gesetzliche Regelung des Papierkrams, die mit Kauf und Verkauf von Immobilien und dem Transfer der Besitzurkunden verbunden ist.

In Portugal dürfen manche Aspekte der Übertragung wie die Ausstellung von Dokumenten und die Beglaubigung von Signaturen nur von einem Notar (notário) vorgenommen werden. Ein Notar repräsentiert die portugiesische Regierung und eine seiner Hauptaufgaben ist, sicherzustellen, dass alle staatlichen Steuern beim Verkaufsabschluss bezahlt werden. Er überprüft oder garantiert nicht die inhaltliche Korrektheit oder schützt Sie gegen Betrug!

Viele portugiesische Makler bieten an, die Übertragung zu übernehmen, aber dies kann riskant sein und daher sollten Sie Ihren eigenen Anwalt (advogado) engagieren. Sie sollten niemals einen Makler beauftragen, die Übertragung zu übernehmen, wenn er für beide Parteien, d.h. Käufer (comprador) und Verkäufer (vendedor) arbeitet. Die Übertragung sollte die folgenden Dinge beinhalten:

Die Überprüfung, dass die Immobilie dem Verkäufer gehört, so wie es in der Urkunde (escritura) steht und im Grundbuchamt verzeichnet ist (conservatória do registro predial), bzw. dass der Verkäufer das Recht hat, sie zu verkaufen. Der Besitzer sollte eine notariell-beglaubigte Kopie der Escritura und eine Bescheinigung des Grundbucheintrags (certidão de registro) anfertigen lassen. Die Beschreibung der Immobilie beim Grundbuchamt und bei der Steuerbehörde sollten identisch sein.
Die Überprüfung, dass der Besitzer ein offizielles Steuerdokument (caderneta predial) hat, welches den steuerlichen Wert (valor trubutável) der Immobilie ausweist und von der örtlichen Steuerbehörde ausgegeben wurde.
Eine Überprüfung, dass es keine Vorkaufsrechte gibt und dass es keine Baupläne gibt, die den Wert negativ beeinflussen würden, so wie Straßen, Bahnschienen, Flughafen, Läden, Fabriken oder andere Bauvorhaben.
Die Garantie, dass alle Baugenehmigungen erteilt wurden und echt sind (z. B. Gebäudelizenz, Wasser- und Stromversorgung, Abwasseranschluss) und dass die Immobilie nach Plan gebaut wurde. Alle Veränderungen oder Anlagen wie ein Swimmingpool müssen auf dem Plan verzeichnet und erlaubt sein. Ein Neubau muss eine Wohngenehmigung (cédula de habitação oder licença de habitabilidade) haben, die bestätigt, dass er bewohnbar ist. Wenn ein Gebäude vor 1951 erbaut wurde, sollte der Besitzer ein Zertifikat des Grundbuchamts haben, dass dies bestätigt.
Bevor Sie Land zum Bebauen kaufen, sollten Sie ein Zertifikat (parecer camarário) vom örtlichen Rathaus anfordern, das bestätigt, dass es bebaut werden darf. Behalten Sie eine Kopie der Nutzungslizenz (licença de utilização) des örtlichen Rathauses, das aufzeigt, wofür das Land genutzt werden darf.
Überprüfen Sie, dass es keine Belastungen wie Hypotheken oder Darlehen auf dem Grundstück gibt. Es ist wichtig, ein Zertifikat (certidão de registro) des örtlichen Grundbuchamtes zu erhalten, das versichert, dass das Eigentum frei von Schulden ist. Dies wird vom Notar benötigt, wenn die Enddokumente unterzeichnet werden

Andere Überprüfungen umfassen:

Beim Rathaus nachfragen, ob es unbezahlte Steuern gibt
Überprüfen, dass es für die letzten fünf Jahre keine ausstehenden Gemeindeabgaben gibt
Überprüfen, dass alle Rechnungen für Gas, Strom und Wasser der letzten Jahre bezahlt wurden

Wenn Sie portugiesische Immobilien kaufen, auf denen offene Darlehen oder Steuern lasten, haben der Gläubiger oder die lokale Behörde Anspruchsrechte auf das Eigentum und kann es verkaufen, um die Schulden zu begleichen. Alle unbezahlten Schulden einer Immobilie werden vom Käufer geerbt.

Die Kosten einer Übertragung hängen davon ab, ob Sie einen ausländischen, portugiesischen oder gar mehrere Anwälte beauftragen. Wenn Sie einen Anwalt aus dem Ausland beauftragen, sollten Sie mit Stundensätzen von € 150 oder mehr rechnen zuzüglich Gebühren für die Arbeit seiner portugiesischen Partner oder Teilhaber.

In Portugal wird der Kaufvertrag (escritura pública de compra e venda, normalerweise einfach nur escritura genannt) von einem Notar vorbereitet, der dafür zuständig ist, dass der Abschluss korrekt ist und dass dem Käufer der Kaufpreis gezahlt wird. Er bestätigt weiterhin die Identität der Parteien, bezeugt die Unterzeichnung des Dokuments, arrangiert dessen Registrierung im örtlichen Eigentumsregister (im Namen des neuen Besitzers) und treibt jegliche Gebühren und Steuern ein.

Der Notar repräsentiert den Staat und schützt weder den Käufer noch den Verkäufer. Er wird selten auf mögliche Gefahren des Vertrags hinweisen, Ratschläge geben oder freiwillig Informationen bereitstellen (wie es beispielsweise ein Makler normalerweise macht). Erwarten Sie nicht, dass ein Notar Englisch oder irgendeine andere Sprache als Portugiesisch spricht (manche tun es trotzdem) oder dass er Ihnen das komplizierte portugiesische Immobilienrecht erklärt.

Jeder der in Portugal kauft oder verkauft sollte nicht einmal daran denken, dies zu tun ohne professionellen, unabhängigen Rechtsbeistand zu beanspruchen. Sie sollten nie etwas unterschreiben oder bezahlen, ohne einen Anwalt hinzugezogen zu haben. Ihr Anwalt sollte weiterhin überprüfen, dass der Notar seine Arbeit korrekt macht. Es ist nicht empfehlenswert, den Anwalt des Verkäufers zu konsultieren (auch wenn Sie dadurch ggf. Geld sparen könnten), da dieser die Belange des Verkäufers vertreten wird und nicht des Käufers.