Eigentumsübertragung

Die Übertragung von Immobilien in Irland

Die Eigentumsübertragung ist ein rechtlicher Schritt, bei dem die für einen Hauskauf nötigen Dokumente bearbeitet werden und die Besitzurkunde auf den Käufer übertragen wird.

Da dies ein komplizierter Vorgang sein kann, ist es empfehlenswert einen Notar zur Hilfe zu ziehen. Normalerweise läuft die Übertragung in Irland folgendermaßen ab:

Wenn der Preis von Verkäufer und Käufer ausgehandelt wurde, bereitet der Notar des Verkäufers einen Vertrag vor und schickt diesen zum Notar des Käufers. Dieser überprüft die angegebenen Leistungen und bittet den Käufer, den Vertrag zu unterzeichnen und eine Anzahlung zur Sicherung der Immobilie zu machen. Wenn der Käufer eine Hypothek bekommt, ist der Vertrag an die zugesprochene Hypothek gebunden, welche wiederum an eine zufriedenstellende Wertfeststellung gebunden ist.

Manche Makler in Irland verlangen, dass eine Wertfeststellung gemacht wird, bevor die Verhandlungen abgeschlossen werden. Vorläufige Hypothekenbewilligungen können nun schnell eingeholt werden (innerhalb von 72 Stunden). Das bedeutet, dass der Notar eines Verkäufers normalerweise einen Vertrag, der an eine Hypothekenbewilligung gebunden ist, ablehnt.

Der Notar des Käufers wird dann einen Kaufvertrag verfassen und Überprüfungen des Eigentums anordnen, bevor die Anzahlung, der Vertragsentwurf und eventuelle Streitfragen bezüglich des Eigentums zurück zum Notar des Verkäufers gesendet werden. Beachten Sie, dass zu diesem Zeitpunkt der Käufer zum Kauf verpflichtet ist, während der Verkäufer noch nicht zum Verkauf verpflichtet ist. Die Überprüfungen enthalten meistens:

eine Bauprüfung in Zusammenarbeit mit der lokalen irischen Baubehörde, um herauszufinden, ob Dinge in Planung sind, die den Wert oder den Gebrauch der Immobilie beeinträchtigen würden, wie beispielsweise Straßen, Zugschienen, Flughafen, Geschäfte oder Fabriken, sowie ob Baugenehmigungen der entsprechenden Immobilie erteilt oder abgelehnt wurden;
eine Überprüfung bei der lokalen Baubehörde, ob das Grundstück einer Enteignung durch eine Staats- oder lokale Behörde unterliegt, z.B. für den Bau oder die Verbreiterung einer Straße;
eine Lizenzüberprüfung (im Falle eines Hotels oder einer Bar).

Der Notar wird ebenfalls überprüfen:

ob die Immobilie dem Verkäufer gehört oder ob er eine rechtliche Genehmigung hat, sie zu verkaufen. Wenn die Immobilie beim Grundbuchamt eingetragen ist, ist das keine große Sache. Wenn sie im Urkundenamt eingetragen ist, werden in Irland 30 Jahre Besitz als „ausreichend“ angesehen (beachten Sie, dass der Notar des Verkäufers rechtlich verpflichtet ist, alle relevanten rechtlichen Inhalte bekannt zu geben);
dass die Immobilie in Übereinstimmung mit den entsprechenden Richtlinien gebaut wurde, z.B. Baurichtlinien, Verordnungen und Baustandards;
dass keine Lasten (z.B. Hypotheken oder Kredite) auf der Immobilie liegen und es keine offenen Rechnung für Gas, Elektrizität oder Telefon gibt, sowie (im Fall von Pachtimmobilien) keine Verwaltungsgebühren. Beachten Sie, dass alle Schulden vor der Vertragsunterzeichnung beseitigt sein sollten, da unbezahlte Schulden vom Käufer übernommen werden;
ob es noch Garantien gibt, von denen Sie vielleicht profitieren können, wie beispielsweise die zehnjährige Homebond-Garantie für neue Immobilien;
dass alle Einrichtungen, die im ausgehandelten Preis enthalten sind, auch tatsächlich in den gesetzlichen Unterlagen erwähnt werden.

Wenn alle Überprüfungen zufriedenstellend abgeschlossen wurden, wird der Notar des Käufers eine Urkunde entwerfen, die das Eigentum auf den Käufer überträgt, und dem Kreditinstitut einen Eigentumsnachweis zukommen lassen. Wenn der Verkäufer mit dem Vertrag einverstanden ist, wird er ihn ebenfalls unterschreiben. Der Vertragsentwurf wird dann vom Notar des Verkäufers anerkannt und dann für die Ausfertigung zum Notar des Käufers zurückgesendet. Danach wird er wieder zum Notar des Verkäufers gesendet, damit der Verkäufer den Vertrag unterschreiben kann (kein Wunder, dass die Kosten für einen Notar so hoch sind!).

Der Notar des Käufers wird ebenso überprüfen, ob die Kapitalzuwachssteuer vom Verkäufer gezahlt wurde (wenn nötig). Wenn der Verkaufspreis über einem bestimmten Betrag liegt, muss er eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erlangen. Andernfalls muss der Käufer 15% des Kaufpreises an die irische Steuerbehörde zahlen, um die Möglichkeit auszuschließen, dass die Kapitalzuwachssteuer unbezahlt bleibt (der Verkäufer muss diesen Betrag dann rückerstatten, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wurde).

Warnung: Sie sollten niemals in Betracht ziehen, eine Immobilie in Irland zu kaufen (oder zu verkaufen), ohne dabei die unabhängige Rechtsauskunft eines Experten einzuholen. Unterschreiben Sie niemals einen Vertrag oder zahlen Sie Geld, bevor Sie das getan haben. Bevor Sie einen Notar engagieren, sollten Sie die Gebühren für unterschiedliche Arbeitsvorgänge vergleichen und schriftliche Kostenvoranschläge einholen. Überprüfen Sie, was in der Gebühr enthalten ist und ob Sie komplett und verbindlich oder nur eine grobe Schätzung ist (zu einem niedrigen Basispreis kommen oftmals teure „Extras“ hinzu). Stellen Sie niemals den Notar des Verkäufers an, auch wenn Sie dabei Geld sparen würden. Er ist in erster Linie darauf bedacht, die Interessen der Verkäufers zu vertreten, nicht die des Käufers.