Es werden verschiedene Gebühren bei einem Immobilienkauf in Irland fällig, die normalerweise den Kaufpreis um fünf Prozent erhöhen.
Die Gebühren für ein neues Gebäude sind erheblich geringer als für ein Gebäude aus zweiter Hand. Wenn Sie eine Immobilie in Irland kaufen, sind die anfallenden Gebühren unter Umständen die folgenden:
Versichern Sie sich in jedem Fall, dass Sie die kompletten Beträge aller Gebühren kennen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.
Die Stempelsteuer ist eine der größten Gebühren, die bei einem Hauskauf in Irland anfallen. Es ist die Steuer für die Besitzurkunde, die bei Kaufabschluss vom Käufer bezahlt werden muss. Die Gebührensätze und Kriterien für die Stempelsteuer wurden im April 1988 und erneut im Juni 2000 geändert. Neue Häuser und Apartments mit einer Wohnfläche unter 125 m² sind immer noch von der Stempelsteuer befreit. Jedoch wird die Steuer fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kaufdatum vermietet wird. Das bedeutet, wenn Sie ein Ferienhaus mit der Absicht, es den Rest des Jahres zu vermieten, kaufen, werden Sie die Stempelsteuer zahlen müssen.
Bei neuen Häusern oder Apartments über 125 m² wird die Stempelsteuer auf Basis des Grundstückwertes berechnet, oder sie beträgt 25% des kombinierten Wertes von Grundstück und Gebäude, je nachdem welcher Betrag höher ist. Bei aus zweiter Hand wird eine Stempelsteuer in Höhe des gesamten Wertes von Grundstück und Gebäude fällig.
Es gibt verschiedene Einteilungen der Stempelsteuer bei Wohnimmobilien: für Erstkäufer, Alleineigentümer- und bewohner (d.h. Personen, die in der Immobilie wohnen, aber kein Erstkäufer sind), sowie Investoren (d.h. Personen, die zusätzlich zu ihrem Wohnsitz eine weitere Immobilie für Mietzwecke erwerben).
Neben den 9% Stempelsteuer, die auf alle erworbenen Immobilien gezahlt werden muss, sind Investoren zu einer neuen Steuer verpflichtet, nämlich der anti-spekulativen Immobiliensteuer, die im Juni 2000 eingeführt wurde. Hierbei werden während der ersten drei Jahre nach dem Kauf Steuern in Höhe von 2% des Immobilienwertes erhoben (Käufe nach 2002 sind von dieser Steuer befreit).
Die Stempelsteuer sowie die anti-spekulative Immobiliensteuer werden an die Steuerbeamten (Revenue Commissioners) bezahlt. Während die Stempelsteuer zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses bezahlt wird, ist die Immobiliensteuer zur selben Zeit wie Ihre Einkommenssteuer fällig. Daher liegt es an Ihnen, sie in Ihrem jährlichen Steuerausgleich anzugeben.
Beachten Sie, dass die Kosten für jegliche feste Einrichtung (z.B. Teppiche oder Vorhänge), die bei einem Kauf inbegriffen sind, bei der Ermittlung der Höhe der Stempelsteuer einkalkuliert werden. Sie können die Einrichtungen natürlich auch separat kaufen.
Es gibt eine Stempelsteuerermäßigung von 50% bei Übertragungen zwischen bestimmten Gruppen von nahen Verwandten. Grundstücke bis zu einem bestimmten Wert, die von Eltern auf ihre Kinder übertragen werden, und auf denen die Kinder ihren Hauptwohnsitz bauen werden, sind von der Stempelsteuer befreit.
Nach Einführung des Wettbewerbsgesetzes (Competition Act) 1994, sind die Notargebühren für eine Übertragung nicht länger in einer festen Preisskala aufgelistet, sondern Sie müssen diesen im Voraus schriftlich zustimmen. Laut Abschnitt 68 des Gesetzes ist ein Notar verpflichtet, einem Klienten schriftlich mitzuteilen, wie viel die Gebühr für einen bestimmten Vorgang beträgt oder auf welcher Basis dieser Betrag ausgerechnet wird. Der eigentliche Betrag hängt von der benötigten Arbeit ab, auch wenn Sie laut der Vereinigten Anwaltskammer Irlands (Incorporated Law Society of Ireland) erwarten können, zwischen 1 und 1,5% des Immobilienpreises zu bezahlen.
Beachten Sie, dass irische Notare meistens nicht nur einen Teil einer Übertragung übernehmen werden, z.B. nur den Kaufvertrag überprüfen. Auch wenn es nicht vorgeschrieben ist, einen Notar zu engagieren und gesetzliche Gebühren zu zahlen, wird es dennoch dringend geraten. Gesetzliche Gebühren sind von der Auszahlung ausgeschlossen und unterliegen einer Mehrwertsteuer von 20 Prozent. Die Gebühren werden normalerweise bei Abschluss, jedoch vor der Eintragung bezahlt (siehe unten). Die Registrierung für eine neue Immobilie kann bis zu einem Jahr dauern, und für eine sehr alte, unregistrierte Immobilie sogar noch länger. Wenn es Probleme bei der Registrierung gibt, kommen vielleicht noch weitere Kosten zu den Notargebühren hinzu.
Ihr Notar wird Ihnen mitteilen, welche Gebühren für die Eintragung in die Besitzurkunde der Immobilie ausstehen. Es gibt in Irland zwei Arten von Besitztümern: registrierte und unregistrierte.
Der registrierte Grundbesitz wurde 1891 durch den Registration of Title (Ireland) Act eingeführt. Das bedeutet, dass Aufzeichnungen des Grundbesitzes im Grundbuchamt aufbewahrt werden. Die Registrierung, die in allen Verwaltungsbezirken Irlands Pflicht ist, ist ein Eigentumsnachweis. Beim Verkauf einer Immobilie, wird eine Übertragungsurkunde (Deed of Transfer) beim Grundbuchamt hinterlegt. Hierbei löscht ein Beamter einfach den Namen des Verkäufers und ersetzt ihn durch den Namen des Käufers. Das Grundbuchamt ist neuerdings auch im Internet verfügbar, wo Sie nun den Besitz überprüfen können und andere Details erhalten, bequem von Ihrem Computer aus (auch wenn es natürlich ratsamer ist, einen qualifizierten Notar in Anspruch zu nehmen).
Im Falle eines unregistrierten Grundbesitzes müssen alle Eigentumsdokumente von Ihrem Notar kontrolliert werden, damit eine Eigentümerschaft erlangt werden kann. Kopien dieser Dokumente werden im Urkundenamt hinterlegt, in Abstimmung mit dem „Gesetz der Urkundenregistrierung“ (Registration of Deeds Act) von 1707, für den Fall eines Interessenkonflikts, z.B. wenn zwei Personen zur gleichen Zeit eine Hypothek auf denselben Grundbesitz aufnehmen wollen.
Im Fall einer Übertragung von unregistriertem Grundbesitz benötigt man eine Übertragungsurkunde (deed of conveyance), bei unregistriertem Pachtgrundstücken eine Überweisungsurkunde (deed of assignment). In Irland ist die Zahl von registrierten und unregistrierten Eigentümern ungefähr gleich groß, auch wenn auf dem Land der Großteil registriert ist.
Zusätzlich werden Ihnen die Überprüfungen des Grundbuchamts, Honorar für den Bearbeiter, eine Kopie und ein Grundstücksplan berechnet. Bei einer Registrierung auf dem Urkundenamt beinhalten die Gebühren die Überprüfungen, Honorar für den Bearbeiter sowie (Kopien von) Kaufvertrag und Hypothekenbrief.
Wenn Sie einen Gutachter anstellen, der sich das Gebäude oder Grundstück noch einmal ansieht, bevor Sie ein Angebot machen (was unbedingt zu empfehlen ist), hängen die Kosten von der Art der Besichtigung, besonderen Anforderungen und dem Wert der Immobilie ab. Manche führenden Einrichtungen bieten feste Preise an, gestaffelt nach dem Wert der Immobilie. Die Reisekosten des Gutachter kommen manchmal noch hinzu. Wenn die Hypothek verweigert wird, werden die Kosten für den Gutachter zurück erstattet
Die Kosten für ein komplettes Baugutachten kommen normalerweise zu den Gebühren für den Besichtigungsbericht hinzu, wenn Sie jedoch beides bei dem selben Unternehmen durchführen lassen, können Sie vielleicht den Preis herunterhandeln. Beachten Sie, dass Ihr Hypothekengeber bei Immobilien, die älter als 100 Jahre sind, wahrscheinlich auf ein komplettes Baugutachten bestehen wird.
Bei Eigentümern wird die Immobilie theoretisch für immer frei von Zinsen gehalten (bei einer Pacht zwischen 250 und 9999 Jahren). Im Falle von Pachtimmobilien ist es üblich, dass ein nominaler Grundzins an den höheren Eigentümer, d.h. an den Verpächter, gezahlt wird. Es gibt auch Fälle, in denen Immobilien grundzinsfrei verpachtet werden.
Wenn Sie ein Apartment kaufen (oder in manchen Fällen ein Haus in einer gehobeneren Preisklasse), müssen Sie normalerweise jährliche Verwaltungsgebühren zahlen. Jeder Apartmentbesitzer wird automatisch Mitglied des Verwaltungsunternehmens, das für Versicherung und Instandhaltung vieler Geräte, z.B. Böden, Eingänge, Korridore, Aufzüge und Treppen, verantwortlich ist. Der fällige Betrag hängt von einer Reihe von Faktoren ab (z.B. die Größe des Grundstücks sowie Alter und Zustand der Immobilie).
Laut dem Finanzgesetz von 1997 muss die Mehrwertsteuer im Verkaufspreis von neuen Immobilien enthalten sein. Dies gilt nicht für Immobilien aus zweiter Hand. Jedoch kann es sein, dass gewerbliche Immobiliengeschäfte einer Mehrwertsteuer von 12,5% unterliegen, außer die Immobilie wurde vor dem 31. Oktober 1972 entworfen und seither nicht umgebaut. Die Regelungen der Mehrwertsteuer für Immobilien sind kompliziert und Sie sollten den Rat eines Experten einholen, bevor Sie irgendwelche gewerblichen Immobiliengeschäfte vornehmen, vor allem weil ein Fehler Ihrerseits schwerwiegende Folgen haben kann.
Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, müssen Sie eventuell für die Anschlüsse von Elektrizität, Gas und Wasserversorgung zahlen, sowie für die Installation der Messgeräte. Normalerweise wird Ihr Bauunternehmen diese Anschlüsse einrichten und die Kosten dafür werden Ihrer Rechnung hinzugefügt. Wenn sich eine Gasleitung in einem Umkreis von 15 Meter um die Immobilie befindet, sollten für den Anschluss keine Kosten berechnet werden.
Bei der Elektrizität gibt es einen festen Anschlusspreis (zuzüglich 12,5% MwSt), wenn sich die Immobilie innerhalb eines bestimmten Abstands von einem Mittelspannungsnetz befindet. Wenn die Immobilie weiter weg liegt, wird eine zusätzliche Gebühr entsprechend der notwendigen Arbeit berechnet. In manchen Fällen fallen auch Zusatzkosten an, wenn sich die Immobilie innerhalb des angegeben Bereichs befindet.
Sie müssen sich um den Anschluss der Hauptwasserversorgung meistens selber kümmern, was ziemlich teuer werden kann. Die Anschlusskosten variieren deutlich von Bezirk zu Bezirk. Sie sollten sich daher in Ihrer Stadt oder Ihrem Bezirk erkundigen, damit Sie die Kosten einschätzen können.
Die Kosten für den Immobilienmakler werden normalerweise vom Verkäufer getragen. Diese werden jedoch meistens schon im Verkaufspreis berücksichtigt, so dass im Endeffekt der Käufer zahlt. Als Käufer müssen Sie nur dann eine zusätzliche Gebühr zahlen, wenn Sie einen Makler beauftragt haben, in Ihrem Namen eine Immobilie zu erwerben. In diesem Fall sollten Sie im Voraus eine Gebühr vereinbaren und diese schriftlich bestätigen. Die Gebühren für den Makler können zwischen 1 und 3,5 Prozent des Kaufpreises liegen, abhängig vom Immobilientyp und der Vertragsart. Normalerweise liegen sie bei 2,5 Prozent und unterliegen einer Mehrwertsteuer von 20 Prozent.
Die meisten Banken und Baugesellschaften verlangen eine Gebühr für die Genehmigung einer Hypothek. Diese wird als Hypotkenantragsgebühr bezeichnet. Wenn Sie sich nach einer Hypothek umsehen, sollten Sie fragen ob das Kreditinstitut die Gebühr eventuell erlässt. Aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs für Hypotheken werden viele Kreditgeber dazu bereit sein. Beachten Sie, dass Ihre Hypothekengeber niemals von Ihnen verlangen sollten, gesetzliche Gebühren zu bezahlen, da sie normalerweise Ihren Notar mit den gesetzlichen Angelegenheiten beauftragen. Klären Sie dies ab, bevor Sie Ihre Hypothek bestätigen.
Wenn Sie sich mehr als 70 oder 80 Prozent (abhängig vom Kreditinstitut) des Kaufpreises leihen, müssen Sie eine Hypothekenentschädigungsgebühr zahlen. Diese beträgt ungefähr drei Prozent des Betragsunterschiedes zwischen dem festgelegten Prozentsatz des Kaufpreises und dem geliehenen Betrag, zuzüglich 2 Prozent Regierungssteuer. Manche Hypothekengeber verteilen die Kosten für die Entschädigung über die Laufzeit der Hypothek, während andere keine Entschädigungsgebühr verlangen, dafür aber höhere Zinsen bei Leihen über 80% haben. Wenn Sie eine Investitionsimmobilie kaufen, liegt die Entschädigungsgebühr bei 4 Prozent.
Sie werden eine Lebensversicherung abschließen müssen, bevor ein Hypothekengeber Ihnen eine Hypothek bewilligen wird. Eine Hypothekenrestschuldversicherung wird in jedem Fall von Ihnen verlangt werden.
Neben den Kosten, die mit einem Immobilienkauf einhergehen, sollten Sie auch die laufenden Kosten berücksichtigen. Dies sind unter anderem Managementgebühren (für Apartments), Gartenarbeiten (wenn nötig), sowie eine Gebäude- und Hausratsversicherung. Es gibt keine kommunalen Kosten, Tarife oder Abgaben für Wohnimmobilien in Irland, aber Sie werden die anfallenden Nebenkosten (Elektrizität, Gas und Telefon) auf sich nehmen müssen. Wasser gibt es kostenlos (außer Sie betreiben ein Geschäft von zu Hause aus) und die Kosten der Müllabfuhr unterscheiden sich. In bestimmten örtlichen Behörden wird jedoch für größere Immobilien mehr verlangt. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, sollten Sie ebenfalls die Managementgebühren sowie Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen und vielleicht die Kosten eines Steuerberaters berücksichtigen.