Unter dem Vertragsschluss, in Italien atto genannt, versteht man die Unterzeichnung der finalen Dokumente ( rogito, atto di compravendita oder scrittura privata), die von einem Notar aufgesetzt wurden.
Das Datum des Vertragsschlusses liegt normalerweise ca. sechs bis acht Wochen nach der Unterzeichnung des Vorvertrags (kann aber auch je nach Vertrag variieren). Der Vertragsschluss umfasst die Unterzeichnung der Verkaufsdokumente, die offizielle Übereignung und die Zahlung des noch ausstehenden Betrags. Hinzu kommen noch andere Zahlungen, wie Notargebühren Steuern und sonstige Abgaben.
Wenn die notwendigen Dokumente dem Notar zurückgegeben werden, wird dieser Sie kontaktieren und Sie bitten den Restbetrag (d.h. ohne die Anzahlung) und, wenn möglich, auch die Summe der Hypothek zu zahlen. Er wird Ihnen auch eine Rechnung für sein Honorar und seine Auslagen ausstellen, die Sie bei Vertragsschluss ebenfalls begleichen müssen.
Die Immobilie wird nach den Regelungen des Staates in dem Zustand, in dem sie sich bei Vertragsschluss befindet, verkauft. Passen Sie deshalb genau auf was zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und dem Vertragsschluss passiert.
Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, müssen Sie nochmals überprüfen, ob das Gebäude in irgendeiner Weise, z.B. durch einen Sturm oder den vorigen Besitzer, beschädigt wurde. Wenn Sie einen Anwalt oder einen Makler engagiert haben, sollte dieser Sie auf jeden Fall bei dem Besuch begleiten. Sie sollten auch noch vor dem Vertragsschluss eine Bestandsaufnahme machen (natürlich sollte der vorige Besitzer bereits ausgezogen sein), um sicherzugehen, dass der Verkäufer Dinge herausnimmt, die aber im Preis mit inbegriffen waren, wie z.B. Teppiche, Lichtschalter, Vorhänge oder Küchenschränke. Sie sollten auch überprüfen, ob teure oder wertvolle Gegenstände (wie z.B. Küchengeräte) vielleicht durch Minderwertigere ersetzt wurden. Jegliche Gartendekoration, jede Pflanze und jeder Busch, der bei der Besichtigung da war, sollte nach dem Kauf immer noch da sein, außer im Vertrag ist es anders geregelt.
Manche Verkäufer gehen sogar so weit, nicht nur die Lichtschalter abzumontieren, sondern z.B. auch Glühlampenfassungen, Kabel und sogar Duschbrausen, wie auch Pflanzen, Büsche und Bäume aus dem Garten!
Wenn Sie bemerken, dass etwas fehlt oder beschädigt ist, sollten Sie das sofort melden und darauf bestehen, dass es in Ordnung gebracht wird. Für solche Fälle hält der Notar normalerweise eine angemessene Summe für Reparaturen und Sonstiges vom Verkäufer zurück.
Sie und Ihr Anwalt sollten sich auf jeden Fall nochmals vergewissern, dass auf dem Haus keine alten Schulden, wie z.B. eine Hypothek, ein Darlehen oder Ähnliches, mehr lasten. Es ist wichtig, dass Sie und Ihr Anwalt ein paar Tage vor Vertragsschluss ALLE Einträge im Landesregister durchgehen (dann müssen Sie bei Vertragsschluss nur noch die der letzten Tage prüfen).
WICHTIGER TIPP:
Sie sollten den Vertragsschluss auf jeden Fall ablehnen, wenn Sie mit irgendetwas nicht ganz zufrieden sind, da es danach nahezu unmöglich ist, es sich anders zu überlegen.
Wenn es Ihnen nicht möglich ist, das Haus zu kaufen, sollten Sie mit Ihrem Anwalt Ihre Optionen durchsprechen, um vielleicht Ihre bisherigen Ausgaben, wie die Anzahlung, zurückzubekommen.
Der Kaufvertrag enthält eine Angabe des Preises, den der Käufer leisten muss. Obwohl es illegal ist, ist es in Italien üblich, dass der im Vertrag angegebene Preis unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt, damit der Käufer weniger Steuern und Gebühren an den Staat bezahlen muss. Wenn sie dazu verleitet sind eine kleine Anmerkung ( sottodichiarazionte) zu machen und der Käufer stimmt zu (wie die meisten), stellen Sie sicher, dass es nicht weniger ist als der Wert des Gebäudes, welcher im Grundbuchamt ( catastro) eingetragen ist.
Der erklärte Preis ist in Stadtgebieten, wo der Wert von Immobilien sehr gut dokumentiert ist, üblicherweise 10-20% unter dem realen Verkaufspreis. In ländlichen Gegenden ist der angegebene Preis nicht selten über 50 Prozent unter dem eigentlichen Preis. Jedoch haben die Behörden die Werte der Immobilien in manchen Gebieten an den realen Preis herangeführt. Wenn Sie den Wert zu sehr herabsenken, kann es passieren dass die Behörden ihre eigene Schätzung anstellen und Steuern erheben. Dies kann sogar Strafen nach sich ziehen. Nehmen Sie den Rat Ihres Immobilienmaklers und/oder Ihres Anwalts an, wenn Sie den Wert im Kaufvertrag festlegen.
Das letzte Kapitel beim Kauf ist die Unterschrift auf dem Kaufvertrag ( rogito), welche im Notariat stattfindet. Bevor der Vertrag unterzeichnet wird, überprüft der Notar ob alle Bedingungen, die im Vorvertrag enthalten waren, erfüllt sind.
Es ist normal, dass beide Parteien bei der Verlesung des Vertrags anwesend sind, wobei der Notar dies dokumentiert und bezeugt. Jedoch kann jede Partei einen Vertreter einsetzen ( procura). Wenn Sie verheiratet sind, müssen Sie die Heiratsurkunde mitbringen, damit festgestellt werden kann, ob der Besitz von beiden Ehepartnern gemeinsam besessen wird ( communione di beni) oder nur von einem. Wenn Sie kein Italienisch verstehen, muss ein offiziell anerkannter Dolmetscher anwesend sein oder Ihr Anwalt muss eine Vollmacht bekommen. Diese Vollmacht kann direkt von Ihrem Anwalt oder einem Notar in Italien angefertigt werden, oder von einem Anwalt oder Notar im Ausland, wobei Sie dann von der italienischen Botschaft Ihres Landes verifiziert werden muss.
Der Restbetrag des Preises abzüglich Hypotheken und der Anzahlung muss per Bankscheck oder Banküberweisung bezahlt werden. Das Geld kann dem Verkäufer in bar überwiesen werden oder per Bankscheck, was die bessere Methode ist, da eine Bank Ihr Geld nicht verlieren kann und der Notar die Bezahlung sofort bestätigen kann. Diese Methode erlaubt ihnen auch die Zahlung zu verzögern, sollte sich in letzter Minute noch ein Problem ergeben, welches nicht gelöst werden kann.
Wenn Sie und der Käufer dieselbe Nationalität besitzen, können Sie sich einigen die Restzahlung in einer anderen Währung als Euro zu begleichen, obwohl der Notar dazu auch zustimmen muss. In diesem Fall sollte das Geld von einem Anwalt im Heimatland des Käufers oder Verkäufers verwaltet werden.
Nachdem Sie den Restbetrag bezahlt und eine Quittung erhalten haben, bekommen Sie die Schlüssel, sind aber trotzdem noch nicht der legale Besitzer bis die Immobilie auf dem Grundbuchamt registriert ist (siehe unten).
Es gibt keine Dokumente wie z.B. in Großbritannien und der Beweis eines Besitztums wird durch das Katasteramt garantiert. Der Stempel des Katasteramts wird auf dem Kaufvertrag platziert. Eine beglaubigte Kopie dessen ist drei Monate nach der Vollendung des Kaufvertrags erhältlich. Wenn sie eine Hypothek zu Verfügung haben, ist auch diese im Grundbuchamt vermerkt. Der originale Kaufvertrag wird beim Notar aufbewahrt.
Die Registrierung ist von höchster Wichtigkeit; Bis eine Immobilie registriert ist,
sind Sie nicht der legale Besitzer. Es ist auch wichtig Ihre Kopie des Kaufvertrages nach der Registrierung zu überprüfen, um sicherzugehen, dass alle Details korrekt sind.
Der formale Bescheid muss der örtlichen Polizei ( questra) gegeben werden, was im Regelfall der Notar übernimmt.