Die Eigentumsübertragung (
practica) ist der rechtliche Ausdruck für allen Papierkram, der mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien und der Übertragung der Eigentümerschaft zu tun hat.
Die Eigentumsübertragung ist im italienischen Rechtssystem sehr streng geregelt und kann nur durch einen Notar (
notaio), ein qualifizierter Rechtsvertreter des Staates, vorgenommen werden. Ein Notar ist gegenüber den lokalen Behörden für die Registrierung von Grundstücks- und Immobilienübertragungen im örtlichen Grundbuch (
catasto) zuständig. Er (es sind meistens Männer) muss eine bestimme Vorgehensweise befolgen und eine Berufshaftpflichtversicherung haben, die für mögliche Fehler gegenüber seinen Kunden haftet.
Ein Notar ist weder auf der Seite des Verkäufers noch auf der Seite des Käufers, er repräsentiert den italienischen Staat.
Ein Notar wird nicht zwangsweise ihre Interessen schützen oder vertreten und Sie sollten deshalb einen eigenen Anwalt engagieren um sicherzustellen, dass alles zu ihrer Zufriedenheit geregelt wird. Es gibt zwei Hauptfälle, bei denen ein Notar beim Immobilienkauf notwendig wird. Erstens bei der Unterschrift des Vorvertrages (
compromesso di vendita), wo ein Notar nicht unbedingt anwesend sein muss. Zweitens bei der Vollendung, z.B. bei der Unterschrift des eigentlichen Kaufvertrags (
rigoto), der in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet werden muss. Der Notar ist dafür verantwortlich, dass der Kaufvertrag korrekt ist und dass der Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt wird. Er bezeugt auch die Vertragsunterschrift, organisiert die Registrierung (im Namen des neuen Besitzers) auf dem Grundbuchamt (
catasto) und kümmert sich um anfallende Steuern und Gebühren. Der Notar ist jedoch weder für die Genauigkeit der im Vertrag vorhandenen Klauseln verantwortlich, noch kann er Sie vor Betrügereien schützen.
Erwarten Sie nicht, dass der Notar Englisch oder irgendeine andere Sprache außer Italienisch spricht oder Ihnen die Feinheiten des Italienischen Immobilienrechts erklärt. Ein Notar wird in den seltensten Fällen mögliche Fallen benennen, die in einem Vertrag enthalten sein können, noch wird er seinen Rat anbieten oder freiwillig Informationen freigeben. Der Notar sollte folgendes überprüfen (dies soll keine definitive Liste sein):
Nachprüfen, ob die Immobilie - so wie im Vertrag (
rogito) beschrieben - dem Verkäufer gehört und auf dem Grundbuchamt registriert ist oder er die offizielle Erlaubnis hat sie zu verkaufen. Der Besitzer sollte eine beglaubigte Kopie des Vertrages anfertigen lassen. Die Beschreibungen auf dem Grundbuchamt sollten denen im Vertrag gleichen.
Die Erlangung eines Zertifikats, dass das Grundstück für Wohnzwecke genutzt werden kann(
certificato di abitabilita)
Der Besitz von Zertifikaten von Inspektionen an sämtlichen Installationen, die jährlich inspiziert werden müssen (Gas, Wasser, etc.). Diese müssen dem Vertrag beigefügt sein.
Wenn Sie ein unter Denkmalschutz stehende Gebäude (
beni cultural) erwerben, von denen es in Italien tausende gibt, sollte der Notar prüfen, ob der Staat von seinem Vorkaufsrecht (
dritto di prelazione) Gebrauch machen will. Er sollte beantragen, das Grundstück verwalten zu dürfen, nachdem der Vorvertrag unterzeichnet wurde. Der Staat hat dann 60 Tage Zeit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Sollte dies passieren, wird der Vorvertrag nichtig und der Besitzer muss die Anzahlung zurückzahlen. Der Notar sollte auch checken, ob es irgendwelche Auflagen über den Gebrauch oder zukünftige Verkäufe der Immobilie gibt. Fragen sie ihren Anwalt ob diese beiden Dinge getan worden sind.
Sollten irgendwelche Restaurationsarbeiten oder irgendwelche Änderungen illegal am Haus selbst vorgenommen worden sein, besteht die Möglichkeit, dass es vom Staat konfisziert wird.
Sie oder Ihr Anwalt sollten Folgendes tun:
Stellen Sie sicher, dass es keine Vorkaufsrechte auf das Grundstück gibt und dass es keine Pläne zu irgendwelchen Bauten gibt, die den Wert beeinflussen könnten oder die Wohlfühlqualität des Grundstücks beeinträchtigen könnten(z.B. durch Straßen, Eisenbahnlinien, Flughäfen, Einkaufszentren, Fabriken, etc.).
Gehen Sie sicher, dass das Gebiet, in dem Ihr zukünftiges Grundstück liegt, nicht in Zonen oder andere Gebiete unterteilt ist. Dies könnte einige Änderungen bei der Abwicklung des Kaufs mit sich bringen.
Überprüfen Sie, ob die Immobilie Gegenstand einer obligatorischen Kaufoption ist. Wenn sie ein ländliches Haus (
casa rural) kaufen, kann es sein, dass der benachbarte Farmer eine Kaufoption auf Vergrößerung seines Grundstücks hat. Dieses Gesetz erlaubt Bauern, die über 70 Prozent ihrer Einkünfte aus Agrarerträgen beziehen eine bevorzugte Kaufoption auf benachbarte Grundstücke. Dies gilt sogar noch zwei Jahre nach Kauf der Immobilie. Um dies zu vermeiden, kann Ihr Anwalt ein Dokument anfertigen in dem der Nachbar gefragt wird, ob er von seinem Recht auf Kauf des Grundstücks Gebrauch machen möchte. Dann hat dieser 30 Tage Zeit zu reagieren. Wenn der Farmer in dieser Zeit keinen Kaufanspruch erhebt, verliert er für die Zukunft auch das Recht dieses Grundstück zu kaufen.
Überprüfen Sie die Überfahrtsrechte (
servitu di passagio). Das Land kann einen Weg für den Nachbarn beinhalten, der nur zu seinem Grundstück gelangen kann indem er über ihr Land geht; Dieses kann dauerhaft oder erneuerbar sein.
Versichern Sie sich, dass Gebäudeauflagen und Planvorschriften in Ordnung sind und dass die Immobilie im Einklang mit den Plänen und Auflagen gebaut worden ist. Irgendwelche Änderungen, Renovierungen, Ausbauten oder Zusätze (z.B. ein Swimming Pool) müssen in den Plänen auftauchen und autorisiert sein. Die Pläne müssen mit denen auf dem Katasteramt abgeglichen werden. In Fällen, in denen eine Immobilie vererbt wurde, prüfen Sie, dass alle Erben dem Verkauf zustimmen. Erben, die nicht kontaktiert wurden, haben bis zu fünf Jahre Zeit den Verkauf anzufechten.
Wenn eine Immobilie früher einem Bankrott gegangenen Unternehmen gehörte, stellen Sie sicher, dass der Insolvenzverwalter nicht den Verkauf rückgängig macht und die Immobilie für die Gläubiger einfordert.
Stellen Sie sicher, dass keine Schuldlasten, wie Hypotheken, Darlehen oder Schulden auf dem Haus liegen. Alle unbezahlten Schulden auf einem Grundstück gehen in Italien auf den Käufer über. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die mit Darlehen oder Steuern belastet ist, hat die lokale Behörde das Recht die Immobilie zu konfiszieren und sie zu verkaufen, um die Schulden zu decken. Alle Schulden müssen deshalb aus dem Weg geräumt sein bevor sie den Kaufvertrag (
rogito) unterschreiben. Stellen Sie im Rathaus der Stadt fest, ob es noch ausstehende Steuern, z.B. Grundsteuer oder andere Verbindlichkeiten, die auf dem Haus Lasten, gibt.
Vergewissern Sie sich, dass es keine ausstehenden öffentlichen Rechnungen gibt, die jünger als fünf Jahre sind (es besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer für das letzte Jahr, jedoch nicht für die Jahre davor bezahlt hat). Erlangen Sie Kopien von Miteigentümerschaften und die neuesten Listen der Eigentümerversammlung (diese sollten mitteilen ob es irgendwelche bevorstehenden Abgaben für Reparaturen gibt, die sie mittragen müssten).
Vergewissern Sie sich, dass in den letzten paar Jahren alle Rechnungen für Strom, Wasser und Gas bezahlt worden sind. Die Belege für alle Steuern und Dienstleistungen sollten vom Verkäufer beigelegt werden.
Bevor sie Land kaufen, holen sie sich ein Zertifikat vom Rathaus, das besagt was auf dem Grundstück gebaut werden darf und wofür das Haus und das Gründstück genutzt werden kann. Es ist wichtig zu wissen, wie groß die Behausung maximal sein oder in welchem Ausmaß das bestehende Haus vergrößert werden darf.
Wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, stellen Sie sicher, dass der Notar die notwendigen Schritte, die das Vorkaufsrecht des Staates oder dessen Auflagen betreffen, eingeleitet hat.
