Sobald Sie ein Haus oder eine Wohnung gefunden haben, die Sie gerne mieten würden, müssen Sie den Mietvertrag aushandeln und abschließen. Bevor Sie diesen jedoch unterschreiben, sollten Sie den Vertrag sorgfältig durchlesen. Sollten bei Fachausdrücken irgendwelche Fragen oder Zweifel aufkommen, lassen Sie sich diese unbedingt übersetzen oder erklären.
Im Mietvertrag wird die Wohnung oder das Haus, das Sie mieten, genau bestimmt, und zwar anhand des Straßennamens und der Hausnummer bzw. Wohnungsnummer oder –bezeichnung. Außerdem muss im Vertrag genau vermerkt sein, ob irgendwelche zusätzlichen Räume oder Sonderrechte im Mietbetrag enthalten sind. Beispiele hierfür sind der Zugang zur Waschküche, zur Garage, zu Parkplätzen oder Lagerräumen. Wenn Sie eine halb-möblierte oder teilweise ausgestattete Wohneinheit mieten, muss dies im Vertrag erwähnt werden. Dazu gehört natürlich, dass die Geräte und Vorrichtungen, die darin inbegriffen sind, genau genannt werden.
Im Mietvertrag wird der exakte monatliche Mietbetrag festegelegt, ebenso das Datum, an dem die Miete bezahlt werden muss und möglicherweise auch die Zahlungsart (manche Besitzer fordern einen Dauerauftrag bei Ihrer Bank, damit die Miete immer pünktlich überwiesen wird). Es kann auch sein, dass eine Geldstrafe für verspätete Zahlungen vereinbart wird. Zudem sollten im Vertrag Details zu jährlichen Mieterhöhungen enthalten sein. Normalerweise sind diese genauso wie die Bedingungen zu einer zusätzlichen Mieterhöhung genau indiziert. Hierfür müssen Sie zuzüglich zum Mietbetrag monatlich einen geschätzten Betrag bezahlen.
Der Betrag und die genauen Bedingungen der Kaution stellen einen weiteren wichtigen Punkt dar. Wenn Sie ausziehen, sollte sich das Haus oder die Wohnung im selben Zustand befinden wie bei Ihrem Einzug. Falls dies nicht zutrifft, kann der Vermieter die Kaution einbehalten und dazu verwenden, die entstandenen Schäden zu beheben. Die Kaution wird üblicherweise so lange einbehalten, bis die letzten Nebenkosten bestimmt und beglichen wurden. Es kann also ein Jahr oder auch länger dauern, bis Sie Ihre Kaution zurückbekommen!
Die meisten Vermieter verlangen eine Kaution von ein bis drei Monatsmieten. Wenn möglich sollten Sie mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass die Kaution in der Zwischenzeit zinsbringend angelegt wird. Hierfür eignet sich ein sogenanntes Sperrkonto, das nur mit der Zustimmung beider Parteien wieder freigegeben werden kann. Manche Vermieter werden eine Bankgarantie über den Betrag der Kaution akzeptieren. Eine solche Garantie können Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, meist wird dafür eine kleine Jahresgebühr fällig. Nehmen Sie sich in Acht vor Vermietern, die versuchen bezüglich der Rückgabe der Wohnung eine Klausel aufzunehmen, die von Ihnen verlangt, die Wohnung in „perfektem“ Zustand zurückzugeben. Wenn Sie einer solchen Klausel zustimmen, können Sie mit größeren Renovierungskosten konfrontiert werden, weil Sie eventuell die Verschleißerscheinungen, die auf Ihren Vormieter zurückzuführen sind, auch bezahlen müssen. Die Formulierung „Die Wohnung muss sich beim Auszug im selben Zustand befinden, wie beim Einzug“ ist für Sie auf jeden Fall von Vorteil.
Es können auch noch andere Bestimmungen und Konditionen im Mietvertrag enthalten sein, z.B. Kündigungsfristen und Strafen, die bei Vertragsbruch bezahlt werden müssen. Die Mieterrechte sind in Belgien in den meisten Standardverträgen sehr gut geschützt. Einen Mieter zur Räumung zu zwingen, kann sich über Monate oder sogar Jahre hinauszögern, auch wenn es sich um einen Mieter handelt, der erhebliche Probleme verursacht hat. Außerdem sind die Umstände, unter denen ein Vermieter seinen Mieter hinauswerfen kann, empfindlich eingeschränkt. In den meisten Fällen muss er dem Mieter eine sehr lange Kündigungsfrist einräumen und ihm erhebliche Konventionsstrafen zugestehen (Das soll natürlich nicht heißen, dass Sie es darauf anlegen sollten, aus Mietwohnungen hinausgeworfen zu werden!). Aus diesem Grunde bestehen die meisten Vermieter darauf, Angaben zu Ihrer Arbeit, Ihrem bisherigen Wohnsitz und Ihrem Einkommen zu überprüfen, bevor sie Sie als Mieter anerkennen. Wenn Sie den Vertrag kündigen wollen, müssen Sie sich an die üblichen Kündigungsfristen und Vorgehensweisen halten und manchmal auch Strafgelder zahlen. Es ist gang und gäbe eine sogenannte „diplomatische Klausel“ in das Standardvertragswerk aufzunehmen. Diese erlaubt es Ihnen, den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen zu kündigen, wenn der Grund dafür Ihre Arbeitsstelle ist, Sie also beispielsweise kurzfristig versetzt werden oder die Arbeitsstelle wechseln.
Ein Standardmietvertrag in Belgien läuft normalerweise über einen Zeitraum von 9 Jahren und wird oftmals als 3-6-9-Vertrag bezeichnet. Dieser Ausdruck lässt sich darauf zurückführen, dass der Betrag der Kaltmiete nur zu Beginn jeder 3-Jahres-Periode erhöht werden kann, aber auch dann nur unter Voraussetzung, dass die Erhöhung schriftlich angekündigt wurde. Beim Standardvertrag muss der Mieter mit einer Frist von drei Monaten schriftlich ankündigen, dass er den Vertrag abbrechen oder beenden will (sonst beträgt die Frist oft sechs oder neun Monate). Wenn Sie den Vertrag innerhalb des ersten Jahres abbrechen wollen, müssen Sie eine Strafe von drei Monatsmieten bezahlen. Im zweiten Jahr vermindert sich die fällige Strafe auf zwei Monatsmieten und im dritten Jahr muss nur noch eine Strafe von einer Monatsmiete bezahlt werden. Vorausgesetzt dass Ihre schriftliche Ankündigung fristgerecht eingegangen ist, wird nach dem dritten Jahr wird keine Strafe mehr fällig. Nach jeder 3-Jahres-Periode kann der Vermieter Sie hinauswerfen, falls er die Wohnung für sich selbst oder enge Familienmitglieder benötigt. Dann muss er allerdings eine 6-monatige Kündigungsfrist einhalten und Ihnen eine hohe Strafsumme bezahlen (diese entspricht nach drei Jahren neun Monatsmieten und nach sechs Jahren noch sechs Monatsmieten). Wenn die Ankündigung nicht ordnungsgemäß eingeht, muss der Vermieter Ihnen zur Strafe 18 Monatsmieten bezahlen. Am Ende des neunjährigen Mietzeitraumes, wird der Mietvertrag automatisch erneuert, es sei denn Sie oder der Vermieter haben mindestens sechs Monate vorher per Einschreiben angekündigt, dass sie den Vertrag nicht verlängern wollen.
Eine diplomatische Klausel in den Vertrag aufzunehmen ist immer sinnvoll, aber wenn Sie zu ihrem Vermieter kein freundschaftliches Verhältnis haben, wird Sie wird Ihnen nicht besonders nützlich sein, solange die belgischen Gerichte deren Durchführung nicht erzwingen. Stattdessen können Sie oftmals den Arbeitgeber überzeugen, Sie für entstandene Strafzahlungen zu entschädigen, wenn diese durch eine Zwangsversetzung entstanden sind.
Sie können im Standardvertrag einige Änderungen aushandeln, allerdings werden Sie bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter feststellen, dass belgische Gerichte ungewöhnliche Bestimmungen und Nicht-Standard-Verträge nur widerwillig durchsetzen. Unbefristete oder unbestimmte Bedingungen sind nach belgischem Recht nicht erlaubt. Sollten Sie beabsichtigen, einen Nicht-Standard-Vertrag auszuhandeln, sollten Sie sich dessen bewusst sein, dass Sie Gefahr laufen, den Großteil des Rechtsschutzes, den belgische Mieter besitzen, zu verlieren.
In Belgien müssen Mietverträge bei der örtlichen Behörde des Amtes für Meldewesen, das zum Finanzministerium gehört ( Enregistrement/Registratie, Ministère des Finances/Ministerie van Financien), spätestens vier Monate nach der Unterzeichnung registriert werden. Theoretisch können Sie mit einem Bußgeld belegt werden, wenn Sie diese Formalität nicht einhalten, allerdings ist es in Ihrem eigenen Interesse, die Registrierung des Vertrages und allen Änderungen und Zusätzen, die während der Laufzeit gemacht werden, nicht zu vergessen. Ignorieren Sie jegliche Versuche Ihres Vermieters Sie von der Registrierung abzubringen! Wenn der Vermieter die Wohnung oder das Haus weitervermieten will, muss sich der Nachmieter nur dann an die Bedingungen des bestehenden Mietvertrages halten, wenn dieser registriert wurde. Wenn Ihr Mietvertrag nicht registriert wurde, können Sie aus der Wohnung hinausgeworfen werden, oder es kann sein, dass ohne Ihre Zustimmung Ihre Miete erhöht wird oder sonstige Änderungen im Vertrag gemacht werden.
In Belgien muss gewöhnlich eine Kaution von drei Monatsmieten bezahlt werden. Entweder bezahlen Sie diese bar oder Sie holen sich eine Bankgarantie über den Betrag ein. Normalerweise wird vor der Unterzeichnung des Vertrages und der Bezahlung der Kaution eine Bestandsaufnahme gemacht. Die belgische Verbrauchervereinigung gibt eine nützliche Broschüre mit dem Titel „Guide de la Location/ Huren en Verhuren“ heraus, in der Standard-Mietbestimmungen und –Klauseln erklärt werden. Die Broschüre können Sie bei Test Achats/Test Aankoop, Rue de Hollande 13, 1060 Brüssel (Tel. +32 (0)2-536 6411) anfordern.